海航系密谋地产再融资
亿城遇拿地困局高价归入海航
本报张学光北京报道如果交割进展顺利的话，不出年底，亿城股份（）就将成为海航纳入旗下的第8家A股上市公司。8月6日晚间，亿城股份对外发布公告披露，公司大股东乾通实业已经和海航集团旗下海航资本正式签署《股份转让协议》，乾通实业将以16.0987亿元的价格转让手中所持的全部亿城股份股权，转让完成后，海航资本将成为亿城股份的大股东。对于手中已经没有多少土地储备的亿城股份，海航资本还能够以高出市场价格104%的高溢价收购，究竟看中的是什么？收购完成之后，海航资本是否会延续老路，将亿城股份作为资本运作的一个平台，实现二级市场再融资，就此开始将手中冰封多年的土地资产盘活？16亿值不值在8月7日复牌之后，亿城股份的股价已经连续3个一字涨停，至8月9收于每股3.66元。这一价格距离海航资本开出的价格仍有很大的空间，按照海航资本给乾通实业开出的16.0987亿元价格购买2.86亿股计算，折合每股价格为5.63元。如果从二级市场溢价104%以及折合每股20多倍的市盈率来看，海航资本算得上出手阔绰，但是站在海航资本的角度来看，以16亿元的价格买下亿城股份的控股权已经是非常实惠了。首先，由于整个房地产政策调控的影响，亿城股份的每股收益是从2007年以来的最低值；其次，亿城股份截至一季度末的每股净资产仍旧高达3.34元，折算下来市净率不到1.7倍。更为重要的是，按照海航资本董事长刘小勇给出的解释，亿城股份的股权结构分散有利于实现财务杠杆的最大化。公开资料显示，亿城股份大股东乾通实业的持股比例只有19.98%，其余前10大股东均为机构投资者，而且持股比例合计只有10%左右，海航资本只需要以16亿元的成本，就可以控股整个亿城股份。而实现财务杠杆的最大化，这也是海航资本运作的一贯手法。能买到什么根据亿城股份的2012年财报数据显示，尽管公司账面上的主要流动资产就是目前正在开发阶段的7块用地，主要位于北京、苏州和天津三地，这几个项目的资产合计接近75亿元。事实上，由于没有新购置土地，剩余可供开发的土地基本已经用尽。从2010年至2012年的3年间，公司手中未开发的土地金额分别为28.38亿元、12.76亿元和4.2亿元，土地储备在逐年减少，眼下，公司手中唯一的一块未开发用地是位于唐山的大城山项目，规划面积只有16万平方米，即便是这块土地也是因未能在2012年如期开工而剩下的。除了没有增加土地储备之外，从年初的时候，亿城股份就开始有计划地剥离公司部分优质资产。今年2月4日，亿城股份发布公告称，公司已经将孙公司亿城山水和颐园会所分别以2.21亿元和1.5亿元的价格出售，对此，公司的解释是为了减少上市公司负债，但事实却是，在出售亿城山水之前，却将其拥有的对曾孙公司西海龙湖的1.5亿元债权转给了上市公司。事实上，此次转让的资产当中，包括西山华府的综合楼项目、万城华府的两处会所以及碧水云天的颐园会所，几乎都是亿城股份近些年来开发的最优质地产资源，而根据资产评估报告中对于这些房产的估值，也明显低于同期市场价格。已经放弃上市公司的乾通实业，刚刚在6月份将公司的注册地从目前的北京万柳中心迁往了西藏拉萨的经济技术开发区。“北京现在的地越来越难拿了，像亿城股份这样的小地产公司，最近几年拿的地也基本都是外地的，也能看得出来，他们早就不想做了。”北京一家券商地产行业分析师在接受采访时分析道。海航的地产平台对于亿城股份的现状，海航资本不可能一无所知，既然如此，海航资本看上的并不是这些。对于海航资本而言，目前旗下虽然上市公司众多，但是从事房地产业务的只有*ST九龙一家，目前其划归海航集团旗下的是海航实业。众所周知的是，由于对上市公司的管理权仍旧处于和另外一名实际控制人李勤夫的争夺当中，“双头”董事会的局面已经让该公司处境堪忧。在这一局面之下，海航资本出面买下亿城股份，海航筹划整合旗下地产资源的目的自然引发市场关注。现状是，目前海航旗下虽然地产自有众多，但是始终被市场诟病，原因是其一直以来都没有成功的商业地产开发和运营模式，大部分地产仅仅是作为资本运作。对于亿城股份在进入海航资本的体系之后，是否会注入海航旗下的地产资源，亿城股份和海航资本均闭口不提。不过值得注意的是，海航资本在避免同业竞争的承诺当中表示，在经营上将不会直接或间接与亿城股份构成竞争或可能构成竞争的业务，这就意味着，未来亿城股份将成为海航资本旗下唯一的地产平台。至于海航旗下拥有地产资源最多的海航实业，海航集团和海航工会也承诺，其控制的企业原则上不会与亿城股份构成同业竞争，也不会在亿城股份开展房地产业务的区域内开展业务。再融资预期“如果不实现再融资，以两倍于市场的价格收购亿城股份，对于航海根本没有意义啊！”在业内人士看来，海航收购上市公司的目的最直接的莫过于实现二级市场再融资，而最近一段时间房地产再融资的开闸预期，也为将来亿城股份的资产升值埋下伏笔。8月5日，新湖中宝对外发布公告称，公司董事会刚刚通过增发预案，计划通过定向增发实现55亿元再融资；随后在8月7日，宋都股份又再次发布公告计划定向增发融资15亿元，冠城大通也拿出了18亿元可转债的融资计划，而招商地产也于当日停牌筹划再融资。在政策调控的压力之下，房地产行业的再融资禁令已经持续3年之久，然而日前国务院在《关于加快棚户区改造工作的意见》出台之后，地产类上市公司轮番启动再融资预案，被认为是将受益于这一政策而得以获得证监会再融资的放行。但是从目前各家券商地产行业分析师的判断来看，尽管房地产企业再融资开闸的预期在加强，但是现在的形势还不明朗。事实上，除了实现二级市场再融资的功能之外，还有一块资源就是亿城股份目前的高管团队。“不管海航将来做什么样的项目，住宅地产肯定是要有的，那么亿城现在的高管团队在高端地产这一块是很熟练的，肯定也是一个很重要的补充。”上述券商分析师认为。根据公开资料，目前亿城股份的高管团队当中，除了从金地集团跳槽过来的杨惟尧和周柏生之外，大部分高管都是从2004年至2006年跟随上市公司至今，而这一段时间也是亿城股份的*金发展期，公司一度引以为傲的万城华府、西山公馆和西山华府等项目，基本都是建于这一时期。亿城股份董秘办负责人在接受采访时表示，目前公司的高管仍旧稳定，没有出现离职的情况，至于将来公司的高管团队是否会调整，要取决于海航资本方面，“他们肯定还是要派一些人过来的。”
