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地产解毒（xiaowuhouhuayuan）作者
猫叔
山后的房子，也敢卖8万？
有产业的区域，房价就会有支撑。如果是产业+学区，那房价就要占据高地了。
比如海淀。
东西城因为极为特殊的原因，成为北京房价最高的地方，而海淀凭借着多年的产业发展，以及海淀家长们对教育的狂热，让海淀房价成为仅次于东西城的存在。
然而，在海淀，有一个板块，即使房价已经接近8万，依然还是有很多人diss，觉得他不配，这个板块，就是西北旺。
一句话概括这个板块就是：“产业的高地，教育的洼区”。
西北旺之所以被diss。很大一个原因在于——位于山后区域。
对于房产投资者来说，熟悉一个区域的地理环境，是非常重要的事情。当一个区域被高铁、高速、自然条件形成的山河分割的时候，这个区域的发展往往不平衡。
因为资源总是选择在最有利的交通条件下集中。
想要了解西北旺的情况，就不能不提海淀区的规划。
迄今为止，海淀区的规划，依然和海淀的地势有非常重要的关系。
我们看海淀的地势。海淀和北京总体地势是一致的，西北高东南低。
辖区内的西山，是太行山的一条支阜，宛如腾蛟起蟒，从西方遥遥拱卫着北京城。因此，古人称之为“神京右臂”。
请注意下图的小红点，百望山所在地，这里是太行山脉的最东端，也是海淀发展不平衡的分割点。
人们习惯性的把百望山南部叫山前（约平方公里）；北部叫山后（面积约平方公里）。
那么海淀的核心在哪里？我们来看海淀分区规划（-年）的草案。
其中明确了“一带一核多极体系”。请注意，红框内是得分点，已经圈出。
海淀的核心是三山五园和中关村科学城核心区。也就是在山前。
至于永丰啦、翠湖啦，当然也是发展级，只是在一众发展级中并不特别突出。更不要和核心区比。
所以，对于不熟悉情况的人来说，一提到海淀，中关村啊，颐和园啊，清华北大啊，厉害厉害。但他们不清楚，这些全部是山前地区。
而海淀本地人经常说的一句话就是“山前、山后，一个天上一个地下。”
所以，有一个海淀哥们是这么评价西北旺的：“山后也配卖8万？要疯啊”
刚需不配住海淀
看到这里，可能有朋友质疑我了。
猫叔，你看山后几个新盘，比如翠湖三杰，不也卖的不错么？山屿湖、翡翠云图、葛洲坝北京紫郡兰园不也都卖的不错么？有人买，就说明人家有价值呀。
（图：新浪北京房产）
呵呵，能没人买么。
看看海淀历年来的供应量吧。除了年上半年海淀新房供应了套之外，从年开始，海淀新房的供应量直接腰斩。
有统计称，从年到年长达六年的时间，海淀只供应了套商品住宅。这个比例，在全北京市的占比，只有4%，几乎可以忽略不计。
更何况，这些商品住宅的供应，大部分是改善房。刚需想买也是买不起的。
海淀刚需处于拥有十分强烈的购房需求但没有新房源的痛苦之中。实在等不了的，只能去昌平、石景山，甚至房山……
所以，这几年的情况是：刚需不配住海淀。
盼望着，盼望着，新房来了，年供应大年到了。
坑爹的是，供应几千套房源，统统在山后，统统在山后，山前依然不会有哦亲~
但好歹，刚需码农们有了新的选择，以后——上庄、苏家坨、温泉、西北旺，这些传统的农村地区，清一色的山后楼盘，将成为刚需们置业的家园。
年的住房情况是：刚需不配住海淀山前。
山前没有新盘，原因在于，海淀在下一步很大很大的棋。
因为山前山后发展极其不均衡，海淀基本80%以上的资源都被倾斜到山前，而有50%以上面积的山后，居住着大量的农转居、进城务工人员等等。
如何解决这些人的就业问题、实现区域均衡发展呢？
这就要提到“海淀北部生态科技新区”了。
年，中关村被批复为“国家自主创新示范区”之后，海淀趁热打铁，调整了北部地区的发展规划，提出建设“海淀北部生态科技新区”。
新区几乎包括了整个山后区域。新区还有个很洋气的名字，叫做CID，是中关村创新中心区的英文缩写。
简单粗暴的理解新区规划，那就直接把其看作“中关村2.0”版本吧。这个新区最大的优势是地多人少，还能直接承接中关村的部分产业转移——其他区招商引资别提有多难了，但海淀有先天优势啊（此处应有昌平和丰台的吐槽）。
整个地区由西北旺、温泉、苏家坨、上庄四个镇组成，当时户籍人口才12万。而规划中的新区预计容纳居住人口是30-38万人，提供就业岗位45-62万个。
如今随着山前核心区的人口饱和，居住用地的零供应，且未来15年海淀人口规模不能再增长，那么海淀人口新增加的地区，也只有山后了。
实际上，在年版的新区的规划中，对于用地也非常克制，总建筑用地只有69平方公里，占总面积的30%，剩下70%的空间都是绿地。
我们看下图，只有黄色的地块可供居住。中间是一个大绿心，居住用地组团分散在四个方向，总建筑规模大概是万平方米，也就是公顷——什么概念呢？按照土地供应大年年北京的建设用地供应计划，大概全年是公顷，共计约25万套住房。
粗略估计，山后会有20万套住房的总量。但总体上，即使是山后，土地供应也非常克制。属于一年半载的出一块地解渴的状态。
未来山后置业，左右逃不过温泉，上庄，西北旺，苏家坨这四个板块。
西北旺是产业集聚地，二手房市场也比较成熟了。
温泉镇是正在开发的板块，翠湖三杰的新盘就在这里，交通条件、商业配套比西北旺还不如。
至于上庄和苏家坨……那里目前还是徒步、骑行，搞农家乐的好地方。
所以即使我再diss山后，也不能不承认，西北旺属于山后最好的板块了。没有之一。
这里互联网巨头扎堆，跳槽十分方便。而且没有什么娱乐设施，适合专心搞技术、搞科研。
更重要的是，对开发商来说，作为互联网宇宙中心，环境又好，最适合做高端改善的住宅产品，随便几个高薪企业的管理层，就能支撑房价了。
至于配套，我记得一年前去西北旺调研商业配套，要写一篇报告交给甲方，中午实在饿了，就在大众点评上找啊找啊，终于找到一家看起来大一点的馆子，吃了一顿剁椒鱼头。
有人说，在西北旺人均20元以上的饭馆活不下去，不知道是真的假的。
我思来想去，这么要商业配套没商业配套，要教育也只有中关村二小百旺小区的地段，均价8万是为什么。
为什么不买德胜门，为什么不去看看山前，为什么不去国贸、望京？想了想，也只有——码农们虽然赚钱多但经常熬夜加班，为了节省时间这一主要原因了。
刚需手握万，海淀还能选哪里？
如果手握万，不看海淀，那么昌平的回龙观、石景山的苹果园、八角、金顶街，西城的广安门外都可以看看。
但如果对海淀有执念，除了温泉镇的翠湖三杰，还有哪里能看呢？
先说不太可能买得到的西山锦绣府吧。
鉴于很多人问，这里统一回答下吧。这个楼盘怎么说呢，刚需们重在参与。
关于项目信息就不多说了，很多号都写烂了。我只给个结论就是：如果不绑定仓储、车位，那么大概率买不上。
为什么呢？
1、一开始遮遮掩掩说要内部消化，整个项目当成内部职工住房来开发，之后传出了“请喝茶”的消息，才不得不放出一部分房源。
2、这个地块对外宣传的是，限均价元/平，且最高销售单价不超过元/平。这个价格和周边二手呈现明显的倒挂，整体差价在2-3万。
3、如此低的售价，外立面采用局部石材立面、金属挑檐等主材，内部装修采用原木地板，局部石材，物业费为7.4元/平方米·月，这像是卖给刚需的吗？这像是6万的限竞房吗？老板不傻，成本明摆着，不可能亏钱做。
4、公司是科技公司，不是房地产开发商，不着急高周转，规划了五期开发建设，可以慢慢卖。
5、至于是否强制捆绑，完全看说辞。“我们不会强制捆绑，但推荐购买仓储和车位哦亲。”如果不买仓储和车位，那么开发商不愿意卖给你，有的是办法。
所以只需要讨论，如果加上仓储、车位，那么西山锦绣府是不是还值得买？
如果车位+30平米的仓储，那么首付加万，均价要7万以上。且不说垃圾场的因素，因为不是学区房，很大几率不是中关村二小的划片区域，如果是其他小学，这个价格就是鸡肋了。
因为周边价格倒挂的楼盘，无论是春夏秋冬四姐妹（秋露园、夏霖园、春晖园、冬晴园），还是中海枫涟山庄，都是学区房的单价。
在这里也说一句，之前有人问我，山后有哪些不错的小学。
按照学区划分的话，无论是上庄西北旺学区，还是温泉苏家坨学区，我这里没有推荐的小学。
另外，万的刚需板块，还可以看看清河、西三旗板块，清河什么品类的楼盘都有，可以选选，西三旗还有不错的次新房。
如果看学区，也可以看看中关村学区、八里庄学区、羊坊店学区等等的老房子。
因为篇幅关系，这里就不展开啦。
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