不忘初心,共进退,努力建设美好家园昕旺北 [复制链接]

不忘初心，共进退，努力建设美好家园

——昕旺北苑业委会工作报告

昕旺北苑业主大会6月3日成立，业委会也于6月18日正式备案确立。

再有一周的时间，业委会成立已经半年，说是半年，其实我们已经相伴更久，感谢邻居们的支持、关爱与同行。

经过业委会成员总结和商议，下面我代表业委会向大会作汇报：

今年重点工作

一、在街办指导下，组织业主大会作出是否续用怡然物业、选聘新物业的决议。

1、与怡然物业进行沟通交涉，督促提升服务。

业委会成立后，积极面对和协调怡然物业提升服务，整改小区目前的严重问题。通过数次致函、面谈的方式，向怡然物业提出诉求，并要求其向广大业主公示整改方案和公共收益，移交业主名册、腾挪一处业委会办公用房等等，均未引起怡然物业的重视和响应。此后，为尽快督促其改进服务，又在街道和居委会的组织见证下，召开联席会，就大门和楼宇门禁、电梯刷卡、视频监控、消防设施等问题与怡然物业交涉，均未得到其整改的措施和时限的答复。

按照街道指导，7月初，业委会就是否续用怡然物业组织征集书面意见。15日召开业主代表大会，在公证人见证下唱票、计票，经大会决议不再续用怡然物业。

2、广开门路，选聘新物业。

业委会呼吁广大业主，积极推荐物业服务企业参与小区的物业选聘，通过召开业主代表大会确定邀标方式。通过组织公开自荐和推荐的方式成立物业选聘评标组，由街道进行政审通过。经过评标组筛选和大会评标，确定首推荐物业企业为和信行，后经过征集书面意见和召开业主代表大会，确定和信行为中标企业。9月11日签订合同，和信行在房管局进行备案。

二、协调沟通，新老物业交接。

1、怡然物业的退场和交接并不顺利，状况百出。7月29日业委会申请退场联席会。会上，怡然不配合的姿态，导致联席会无果而终。且公然违反《天津市物业管理条例》和《天津市物业服务企业退出项目管理办法》，在新物业未入驻的情况下，贸然停止小区保安保洁服务。一时间小区卫生状况一片糟糕，夜间一片漆黑。业委会成员自筹资金雇佣河东环卫队清理小区垃圾，也号召小区义工捡拾路面垃圾。虽然只是临时补救措施，但是业委会在努力做到更好。在此，感谢为小区默默奉献的邻居们。

2、9月12日，新老物业开始进退交接，交接过程庞杂而冗繁。怡然物业交接负责人也以家事等种种理由为辞，拖延交接。这个关头小区很多姐姐阿姨挺身而出，见义勇为，出面阻止和揭露。很多业主也积极参与设备交接查验和业主名册交接核对，为交接过程加油助力。经过一周努力，交接告一段落，但遗留问题很多。比如，留下一批残损的设备设施，怡然物业交接负责人称：消防和其它设备就是这个现状，我们是打算用大维维修或更换的，业主不是不同意吗，我们现在不也撤出了吗；比如，该交接的设备档案、各种图纸并未出具交接，怡然的答复是当初开发商没有交接；再比如，关键的公共收入的余款和账目收支明细并未交接，只回复公共收入亏损，都用于填补物业费等等。之后，业委会成员到天津档案馆申请调取相关图纸资料。

三、后续历史遗留问题的处理。

1、关于地下车库。业委会为争取地库奔走政府部门。两次正式致函怡然物业要求提供权属证明，怡然物业均拒绝提供，要求业委会自行联系开发商；业委会也向街道递交求助函，请求帮助联系开发商，无果；两次向区物业办递交申请，恳请帮忙解决地库问题，被推脱；到区建委求助寻找开发商，被拒绝和推脱。无奈业委会在今晚报登报寻求开发商，仍然未得正视。三次到河东区人防，寻访地库备案情况，仍然没有提供需要的材料。业委会又上访到河东区信访办，寻求帮助，仍然没有回复。也有主业站出来自发组织到区政府上访。街道经过协调出具了开发商与怡然的委托书传真件，模糊不清，且不允许拍照和复印，后续还需进一步争取和鉴定。业委会曾经两次咨询律师，恳请指导地库解决途径。律师指出突破口，可是通过数次咨询人防和申请信息公开，并没有得到有效答复。业委会也曾到天津不动产登记中心查询地库的图纸和权属证明，并没有人防工程或地库的结构图纸，只答复说几号至几号开发商名下的车库，办理了小产权证，并没有得到效证据。在怡然物业贸然转让给第三方管理后，业委会第一时间与怡然物业交涉致函，向接管的元隆物业致函，正告其行为的不妥和风险。业委会也组织业主以可疑人员进驻小区地库，存在安全隐患为由报案，试着从另一方向突破，然而经过调解，公安部门仍然建议从寻求开发商解决入手。业委会也曾设想，请第三方强行接管，然而第三方提出的收益分成条件，损害业主利益，风险和后果无法预料。

2、关于清退预缴物业费和移交物业用房。

业委会要求怡然将业主缴费台账和和业主预交费款项整体移交，以尽快退费。怡然物业拒绝，以存在风险为由，要求与业主一对一退费。业委会也求助物业办和区信访处要求怡然按照缴费台账退费，不能以收据为由拖延退费。恳请政府作为职权部门，敦促怡然履行职责，尽快退费，还小区业主公道。目前，物业费清退至12号楼2门，进度之慢，仍然需要不断督促。

怡然物业在退场交接时，并未移交全部物业用房，并称有的不是物业用房是开发商的。为了弄清物业用房的数量和位置，业委会到天津市不动产登记中心调档，从备案来看，只有18#楼底商的物业用房备案，并无显示其他公共用房。业委会与怡然物业多次协商，并求助河东区物业办，怡然仍非法占用三间物业用房、两间公共用房。业委会在要求其出具产权证未果的情况下，通过报案，与怡然物业拉锯战，收回两处公共用房。

3、关于电梯安全、电表过户问题。

怡然物业在服务期内，管理欠账未对电梯进行年检和维护。街道出面请队伍年检，然电梯年检状态均不合格。此种情况，新物业无法接手开展维护。小区电梯的危急现状业委会时刻揪心，和新物业去街道几次反复沟通，推进程序。本月初，电梯问题有了质的推进。多项手续完成，物业计划本月底前完成电梯维护。

怡然物业在交接前，欠有高额电费，导致电表无法过户，给新物业造成管理困扰，给广大业主造成不便。业委会多次恳请街道出面，督促怡然尽快补缴欠费。近日，电表过户问题推进一大步，街道牵头，协商交接遗留问题，会上达成共识，预计月底前可完成过户。

4、关于设备损坏和公共收入的追责。业委会曾咨询律师，描述小区当前形势和物业交接现状，法律人士给出的意见基本是从业主实际利益出发设备损毁追责意义不大，设备本身也有一个老旧折损，很难界定。广告收入，从理论上可以追责，但需要前期庞大确凿地举证。如果对方说亏损填补物业费，也不无理由。咨询的几个律师表示不愿接手。业委会也曾思考和权衡，认为解聘怡然，避免怡然物业继续伤害小区即是止损。若走法律途径，高额的律师费、诉讼费哪里出，赢了怡然物业不执行，又会持续后续的追缴历程，谁能保证追回。而且一旦败诉，高额诉讼费是否还愿意认投。因此，此项问题还需要业主代表大会商讨。在此，也恳请小区业主如果有资源也多咨询律师，多听意见，为小区维权争取更好出路。

四、协助新物业解决问题、督促新物业提升服务。

新物业进驻，接手的是一个烂摊子，需要通过艰苦奋战，在一团乱麻中理出思路，实属不易。业委会和小区业主给予了高度的理解和支持，然仍有不尽人意。

1、关于小区垃圾清运的问题，曾经困扰业主很长一段时间，甚至一度成为大家的谈资。业委会也为此事反复与物业沟通，把业主的好建议好想法提供给物业，经过物业的不懈努力，现在小区的垃圾清运逐渐走向正轨。

2、关于消防问题。在与物业公司的几次沟通会上，业委会多次谈到怡然物业不作为导致的消防隐患，恳请新物业公司本着从业主安全的角度出发，先补救现状。新物业公司很有担当，暂不论将来费用出处，先把各楼层的灭火器配备到位，为业主安全增添了一份保障。

3、与物业沟通协调，更换二次供水阀门。由于小区年久，绝大多数二供阀门锈蚀失效，无法正常启闭，给业主维修带来诸多不便，成为燃眉之急。物业公司在更换阀门问题上不断与业委会沟通，寻求业委会意见，经过双方协商，二次供水阀门已经于上月中旬更换完毕。

面临形势存在问题

一、面临形势

纵观小区的发展，现在小区面临的形势和主要矛盾已然不同。以前小区业主一致面对怡然，而现在的主要矛盾已转化为业主日益增长的物业服务需要与物业服务改进的矛盾。随着形势和主要矛盾的转移，业主大会、业委会的工作重心也需要进行调整。

二、存在问题

1、怡然物业管理留下的摊子捡拾之难，给新物业造成的工作压力是巨大的，管理好小区、提升小区面貌对物业和业主都是严峻的考验。

2、新物业的工作进度未尽人意，如果以入场的承诺来比对，还需要快马加鞭，激流勇进。

3、业委会思考问题的高度、角度，工作的方式、方法，需要改进，以尽快适应新形势新矛盾的需要。

4、消防设备设施瘫痪、老化、缺失、破损，形势不容乐观，是一项重大安全隐患。新物业任重而道远，业主大会、业委会也要通过自身努力积极配合解决。

5、业主克己自律、自我约束能力需要提升。小区解决遗留问题、改变面貌，光靠物业管理是不够的，小区底子复杂，遗留问题成堆，新物业应对解决难免捉襟见肘，如果业主能够从我做起，加强自律，小区改观事半功倍。

下一步工作想法

一、继续奔走，依托业主大会寻求地下车库的破解之路。

小区地下车库情况复杂而特殊，可以说涉及多方政府部门，而多方部门又都有推脱的理由。但是，业委会仍然要迎难而上，通过业主大会协商讨论，达成共识，寻求策略，尽快寻求破解之路。

二、通过磨合，建立并改进与物业的沟通机制。

业委会工作没有实习，委员们也是初次接触，在与物业接触沟通的过程中，需要与物业进行不断磨合，彼此增进了解，尽量把代表广大业主利益的诉求更有效而舒适地传达给物业，协助物业公司搞好服务。

三、仍然要沟通协调，收回全部物业用房。

部分的物业用房，由于怡然物业的推脱和纠葛，仍然没有移交，业委会需要进一步向有关部门走访，寻求早日解决。也早日为业委会争取到一处办公用房，更方便业主、物业和业委会的三方沟通。

四、推动相关部门和物业解决地锁问题。

小区地锁问题由来已久，解决起来并非一日之功，物业亦有自身的工作轻重缓急安排。物业已经就地锁问题向街道初步反馈，还未等到答复。业委会将跟进与物业公司协商，依法依规寻求有关部门的帮助，推动物业尽早意识到业主对地锁的诉求及安全隐患，把地锁问题早日提上日程。

五、业委会将考虑倾斜工作方向，转向与业主软沟通上来。

前期，由于工作繁杂、头绪多，业委会无暇东顾，多数用于应付外界，再者业委会没有办公用房，沟通不便，与业主的沟通较少。后期，业委会将思考如何与业主建立沟通机制，旨在通过情感交流，尽量增进邻里了解、亲睦与平和，为小区和谐发展增添软实力。

以上，是业委会的工作汇报。简言之：没有经验，摸着石头过河。半年来如履薄冰、踏沟过坎、举步维艰，在广大业主的支持、关爱和参与下，做成了一些事，也做了一些想做而未做成的事，有欣慰也有自责，有艰辛也有喜悦，有泪水也有温暖。在小区发展中涌现了很多义士能人，对抗广电非法施工、奔走联系清理僵尸车、为维权建言献策；也有很多业主默默为小区出力，帮助业委会寻访律师、为业委会打气助阵一同到房管局咨询求助，甚至还有年迈的老人为小区的发展冲到最前方……很多很多，都感染着业委会，感染着广大业主，小区的改变是全体业主共同努力换来的。

相信如果我们不忘初心、共同努力，我们的家园一定会越来越好！