瑞赢物业服务项目实地考察上 [复制链接]

（业主委员会声明:本文为兰德业主提供的项目实地考察纪实，供业主们参考；业主委员会不持任何观点。）

筹备中的兰德华庭小区业主大会年第一次临时会议将表决选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司（简称瑞赢物业）为物业服务企业。瑞赢物业管理的小区到底什么样？实行酬金制是否能真正做到公开、透明？针对业主们的疑问和好奇，兰德华庭小区业主委员会在与瑞赢物业及其在管小区（上河村和枫丹丽舍）属地街道、居委会协调的基础上，以在业主群中公开报名的方式，组织部分业主利用周六（年6月13日）对上述两个小区进行了实地探访。作为兰德普通业主，也把我们在探访中的所见所闻分享给大家，希望有助于大家更好地了解瑞赢物业、了解酬金制。

此次探访的第一站是位于金源燕莎购物中心对面的上河村小区。一进小区大门，是*组织领导下的社区治理合伙人机制宣传栏：

在这组宣传栏中，有一个版块是“信息公开”。在这里，瑞赢物业上河村管理处项目经理陈兴向我们做了详细介绍：

以下是“信息公开”栏里张贴的由上河村业委会和瑞赢物业上河村管理处共同盖章公示的“上河村小区年5月份收支明细”，包括了用来存放业主预缴物业费的业委会和物业公司共管账户5月份的所有收入和支出细节，在支出模块包括了各项月预算报备金额及明细、实际发生的金额及明细和备注，使每位业主对小区的财务状况一目了然：

一同贴在“信息公示”栏里的，还有一份瑞赢物业“关于在垃圾驿站安装洗手盆及水牌的公示”。据陈兴经理介绍：他们在小区内的每项施工，都要像这样事先向业主们公示、充分听取业主的建议：

上河村小区的公共收益及物业公司的履约保证金存放在业委会账户中，这部分资金的收入和支出同样按月进行公示，接受业主监督。以下照片是贴在公示栏中的年5月业委会账户收支明细表：

随后我们实地参观了上河村小区并随手拍下了一些照片分享给大家。小区的绿化管理、卫生保洁等都给我们留下了深刻印象：

上河村小区也积极响应政府号召，严格执行垃圾分类：

接着我们来到了瑞赢物业上河村管理处，首先看到的是规范的公司资质公示、物业服务标准和收费标准公示：

瑞赢物业上河村管理处还为业主设置了免费的快递暂存处，方便业主们下班后来取快递，或者每天由他们的保安利用下班后的业余时间，把业主的所有快递一次性送上门。这些措施也有助于减少业主与小区外人员的接触，有利于疫情防控。

上河村小区实行酬金制物业管理模式；在这里我们了解了酬金制实施的具体流程。以下是我们看到的部分文件，例如：每月物业公司在执行物业费预算支出项目时，都要向业委会提交工作联系单，根据不同内容向业委会进行报备或申请批准。一个月下来，这样的联系单装订了厚厚的两大本，这些联系单供业主随时查阅。

以下是随机拍摄的其中一些联系单的具体内容：

看了这些联系单，让人感觉到：酬金制在瑞赢物业管理的小区得到了真正落实，物业费的收支真正做到了公开、透明。

刚才我们了解了上河村小区的物业费支出管理，接下来再看看该小区的业主大会是如何对重大事项进行表决（包括预算管理）的/p>

以下是81页的该小区年9月业主大会会议手册封面。在投票表决开始前，这样的会议手册提前发给每户业主审阅，这也有利于日常业主监督预算的执行。这次去参观，我们带回了几本会议手册供兰德华庭业委会参考；在此我们摘录了其中的部分内容；您如果想了解其中的更多详情，可以随时联系业委会进行查阅：

从下面这张照片开始包括了上河村小区年停车管理服务（车场）收支财务预算，目前该小区地下车库停车管理费为每个车位65元/月。

在上河村小区，业主大会、业委会的经费预决算同样公开、透明，接受业主监督。这部分也包括在本次业主大会会议手册中：

同样包括在本次业主大会会议手册中接受业主审阅的，还有上一年度业主大会资金收支情况报告（包括业委会账户收支明细表和银行对账单）。需要说明的是：瑞赢物业接管上河村小区后，充分利用自身在行业内的影响力，积极帮助小区寻找广告资源，使小区的公共收益主要来源电梯广告费从以前的每年20万元增长到40万元，实现了公共收益的成倍增长，为小区业主带来了实实在在的利益。

以下照片是所附的业委会账户银行对账单的第一部分：

以下照片摘自本次业主大会会议手册中的“瑞赢物业上河村小区物业服务报告及物业费等资金收支情况报告”：

注：瑞赢物业于年7月10日受海淀区曙光街道办事处指派作为应急物业接管上河村小区，此前上河村小区的物业服务企业先后为龙城物业和龙湖物业。在提供应急物业服务过程中，瑞赢物业得到了上河村业主们的高度认可。年11月，上河村业委会通过公开招标选聘物业服务企业，瑞赢物业中标并与业委会签订了正式的物业服务合同。从年1月1日起，该小区由瑞赢物业按酬金制模式提供物业管理。

从这张照片中“年上半年收入情况”表可以看到：上河村小区有少量物业费被前任物业公司龙城物业和龙湖物业预收；瑞赢物业中标后，协助业主追讨龙城、龙湖预收的费用，就成了瑞赢物业的工作任务之一。

从这张照片中“年上半年支出情况”表可以看到：在此期间，物业费的各项实际支出都很好地控制在预算之内、均有结余，结余的数额仍继续存放在物业公司和业委会的共管账户内，属于全体业主。正如我们这里的亲眼所见，在整个酬金制服务过程中，预算可以由业委会和全体业主严格把关，确保不出现费用不足，因此就能很好地避免所谓的“物业费敞口”风险。

上河村小区的业主曾经历了在2年时间里换了3家物业公司，他们的体会是：选择一家真正会干酬金制的物业公司很重要。

以下是该报告中的物业日常服务统计表，体现出瑞赢物业的精细化管理：

看了这些数据，使我们对公开、透明的酬金制管理模式的具体实践有了更深入的了解；使我们有理由相信：这种管理模式能够保证业主所交的每一分钱物业费都花得明白、花得放心；同样，业委会的全部工作也在业主监督之下，包括业主对小区公共收益收入、支出的知情权、监督权，业主的权益得到了充分保障。

在参观过程中，我们了解到：瑞赢物业有一支专业、敬业的管理团队。瑞赢物业王龙贵董事长曾任长城物业集团股份有限公司副总裁兼华北区总经理，瑞赢物业管理团队中还有多位核心人员曾任职于长城物业，具有丰富的物业管理从业经验。

在瑞赢物业上河村管理处，陈兴经理进一步向我们介绍了他们年上半年的工作情况：

因新冠疫情，年上半年注定是不平凡的一段时期。瑞赢物业认真落实防疫要求，为业主提供优质服务，比如：对境内外返京人员居家观察的管理（包括不定时入户抽查、为居家观察业主安装监控摄像头、保安为居家观察人员取送快递等），在疫情期间照顾空巢老人的日常生活、帮助驻外的业主打理日常事务等。瑞赢物业上河村管理处在年提前实施垃圾分类并因此得到了政府的专项补贴，但他们没有把这笔费用作为公司收入占用，而是用来为上河村小区采购防疫物资，使广大业主受益。另外，瑞赢物业还把国家返还给该公司的增值税专用发票抵扣数额主动返还给所管理的小区；这些事实使我们不禁对该公司的诚信品质肃然起敬。

今年5月1日，北京正式施行垃圾分类。这是瑞赢物业上河村管理处的垃圾分类工作日统计表，包括每种垃圾每日产生的桶数及增长/下降趋势，以便更有针对性地引导业主做好垃圾分类工作；在他们和全体业主的共同努力下，上河村小区不但很好地落实了垃圾分类，而且做到了垃圾减量。

上河村小区的各项物业施工项目，一律采取公开招标确定施工方。瑞赢物业可以从其公司的供应商资源库中协助挑选企业参与投标，但评标过程由公开报名的小区业主志愿者主持，物业公司负责人不得参与。在工程验收时都会邀请业主参加，并对验收中发现的问题，认真落实整改方案，使业主真正参与到小区建设和管理过程中。以下是该小区年5月1日组织的对园区护栏施工验收的照片：

以下是瑞赢物业上河村管理处秩序组年上半年完成的主要工作：

值得一提的是：在园区停车管理方面，他们在认真处理违章停车的同时，积极帮助业主寻找停车位资源，比如：动员长期不在小区居住的业主把车位出租给有需求的业主，积极向属地街道争取把小区周边的停车位用于业主停车等。

展望年下半年工作，瑞赢物业上河村管理处早已有了新的目标：

关于物业费收取，陈兴经理充满信心地表示：“年瑞赢物业上河村管理处的当年收费率计划为95%，实际可能会更高。”

据陪同考察的瑞赢物业丁总介绍：在瑞赢物业管理的所有小区中，物业费当年收费率全部高于90%；对其余业主遇到的个别问题，他们也会通过沟通帮助其解决问题，因此不乏出现实际物业费收缴率达到99-%的小区。在瑞赢团队心目中，物业费收缴率标志着业主对其服务的认可度；因此他们一直把物业费当年收费率高于90%作为衡量其物业服务是否合格的标准；也正因如此，在竞标兰德华庭小区物业服务企业时，他们报出了“90%（含）以下收缴率，按实收总额5%计提；90%以上至%收缴率，按实收总额的10%计算”的酬金计提比例，彰显了他们的这种不懈追求和对自己实力的自信。

通过在上河村小区的探访，瑞赢物业的诚信品质、管理能力和酬金制模式在这里的成功实践都给我们留下了深刻的印象。