北京最大雀斑医院 https://m-mip.39.net/nk/mipso_4337503.html本篇主要讲讲小微园的开发方式。相比其他省份的产业地产开发，多以政府国资和产业地产商为主，浙江则相对更加的多元化。政府国资平台、产业地产商、行业龙头企业、行业协会、企业联合体、村集体经济组织都有可能成为小微园的开发主体。
因此，在浙江采取市场化导向下的多元主体开发是主流趋势。目前来看，各地根据项目特点和条件，基本形成国资主导开发、工业地产开发、龙头企业开发、企业联合开发、村集体主导开发等5种主要的开发建设模式。且这五种开发模式，因企业集聚力、产业链培育力、市场化效率等的不同，在浙江小微园的开发格局中，也发挥着各自不同的作用。无论是政府以小微园为平台多管齐下、来培育新产业力量，还是工业地产商重点解决老旧工业点改造、促进企业集聚入园，再还是龙头企业或企业联合体，围绕产业链整合、促进同业集聚发展，都有着各自独特而不可或缺的作用。应该讲，这样的格局才是好的行业生态。毕竟政府力量做标杆园区、行业力量促产业链整合、工业地产解决普遍性问题、村集体组织解决零散地整合利用，都各有特点、都各有相互可借鉴学习的价值。01.国资主导开发模式是由各地政府或国有投资公司建设小微企业园。其具体操作土地由国资平台通过公开方式摘牌，并主导园区建设、招商、运营，其中园区产业按政府导向进行招商，整体资产既可租赁也能出售。出售的园区其生产厂房、办公设施可分割给企业，产权登记可以参照商品房模式，在符合消防技术规范要求的前提下，由自然资源和规划局予以分割办理不动产登记。分割后为单体建筑的，以建筑占地面积作为分摊使用面积；分割后为非单体建筑的，以其建筑面积占本幢总建筑面积比例计算分摊面积。从各地实践来看，此模式主要适用于对政府具有导向意义的重点产业平台，在区县层面中此类园区不多，但普遍质量较高。典型案例：浦江水晶产业园。
浦江水晶产业园
水晶产业是浦江县的传统支柱产业，全县共有水晶玻璃工艺品生产企业近家，从业人口近5万人。但同时水晶产业属于高污染行业，一直是中央环保整治工作重点。为此，浦江大力推进企业入园，集中解决环保问题。
图1：浦江水晶产业园
浦江由政府主导在全县建设有中部、东部、南部、西部四个水晶专业园区，总占地面积约.7亩，总建筑面积约79万平方米。同时，对水晶企业进行分类集聚入园，其中东部园主要集聚钻类水晶企业，南部园主要集聚灯饰、工艺品等水晶企业，中部园主要集聚灯饰、工艺品等水晶企业，西部园主要集聚压型、刻面等水晶企业。
在建设上，园区划分为综合产品生产集聚区、污水处理区以及综合配套服务区。园区综合配套建有园区门诊部、水晶企业生产用品及原料商铺、自助银行等，并设有统一的污水处理厂，日均处理污水吨以上。通过国资主导下的园区建设，浦江的水晶产业实现破“散”促“聚”，释放了产业聚集红利、规范了企业管理方式、提升了企业服务质量，实现了产业发展升级。
目前水晶产业园已经具备较为完善的产业链，园区生产水晶工艺品、饰品配件销量占全球市场的85%以上。企业培育也取得显著成果，园内一般纳税人企业从原来47家增加到家；其中规上企业从原来0家增加到12家，纳税万元以上企业由原来0家增加到20家，纳税10-万元企业从原来15家增加到家，纳税5万以下低效企业由原来家减少到家。
02.工业地产开发模式是由工业地产公司以“限房价、限地价、竞无偿移交厂房面积、竞亩均税收贡献”的方式竞得土地使用权后，开发建设的小微企业园。即在土地出让过程中，当土地竞价溢价达到一定比例时（一般最高不超过50%），则竞无偿移交政府的厂房和亩均税收贡献，由移交面积多或亩均税收贡献高者中标开发。园区的招商、销售，将被限定可出让的最小面积区间及最高面积单价，并纳入工业地产公司签署的土地出让协议。招商企业需经过政府审核，需与政府产业导向、亩均税收等考核标准一致。获批入园企业的产权登记则参照商品房模式，由自然资源和规划局予以分割办理不动产登记。从各地实践来看，此模式主要出现在浙江部分工业强县或块状经济集聚区域，面向的是量大面广的中小制造企业。典型案例：平阳万洋小微科技创业园。平阳万洋小微科技创业园平阳万洋小微科技创业园是由温企万洋集团，在浙南地区投资规模最大的复合型工业地产项目。该集团由专业建筑商起家，是国家房屋建筑工程施工总承包一级企业。小微园项目总投资23.4亿元，用地面积.9亩，建筑面积万平米，分为汽摩配产业区、机械产业区、时尚产业区、城市生活功能区、汽摩配机械企业上下游产业链配套区等多个功能区块。园区按照“工业城”的理念打造，能够提供银行、超市、餐饮、学校等配套服务设施，是一个集生产研发、企业孵化、商业酒店、仓储物流、商务配套、企业公寓于一体的复合型园区。园区厂房面积区段达到～平方米，具有极广的企业覆盖面，产权也可自由分割；同时按照企业需求还可为其定制厂房，满足行业特殊需要。此外在小微园建成后，万洋还能利用自持的商业和物管等生产生活配套设施继续营利。
图2：平阳万洋小微科技创业园
万洋模式的成功之处首先在于精准的产业定位，其项目明确为平阳优势的汽摩配、机械制造产业，且入住率不低于70%。其次，在于万洋作为专业建筑商的优势，能够极大的压缩的厂房成本，低廉的价格非常能满足企业的需求。03.龙头企业开发模式是由行业龙头企业，自主拿地或者利用自有用地建设小微企业园。其具体操作一般为行业龙头企业新摘牌工业用地或者改造自身老厂区，按照所属行业特点要求，统一规划、建设园区，再满足自身使用要求后再租赁给同行业上下游企业。以此类模式建设的小微企业园区一般不可分割销售。从各地实践来看，龙头企业开发模式多见于工厂旧改更新。一般政府为促进产业用地集约利用，按照容积率提升调节机制鼓励工业企业“上楼”，并适度补助相应的建设资金；而龙头企业为促进产业链上下游企业整合，也会投入资金建设小微企业园。典型案例：义乌聚饰云产业园。义乌聚饰云产业园义乌聚饰云产业园是促进义乌饰品行业转型升级的线上线下深度融合的产业园，由义乌饰品龙头企业新光集团投资建设。园区于年开始投入建设，并于年底全部投入使用，目前已入驻30余家饰品及配套企业。园区内建筑面积达15万平方米，建有8栋标准厂房、1栋17层功能配套主楼、4栋生活配套楼及1座现代化智能仓配系统“网仓”。在配套设施方面，聚饰云产业园设置有设计中心、生产基地、3D打样中心、电商及创客中心、仓储五大功能板块以及宿舍、食堂、治污处理三大后勤配套。
图3：义乌聚饰云产业园
园区发展以新光集团开发的“聚饰云”饰品工业互联网平台为核心，实现整合聚集饰品产业链上的配件商、生产商、成品商、电商、贸易商、设计师、科研机构以及第三方服务商等多商家，可为广大饰品企业提供原材料采购、共享设计、共享制造、“互联网+”供应链协作、生产制造、污水废气处理、检验检测、展示展览、仓储物流、销售等一站式综合服务。以此为基础，园区通过打造“生产基地+产业创新服务综合体+直播电商基地”的方式，以生产基地促进饰品产品集中、以产业创新综合体促进饰品技术及品类创新，再以直播电商促进销售导流，成功构建数字贸易生态圈，促使饰品产业进入“智慧”时代，成为义乌传统产业数字化转型的标杆。04.企业联合开发模式
是由同产业或者产业链上下游小微企业签订联合竞投协议，明确成员企业出资比例，新成立联合体公司进行小微企业园开发。
联合体公司竞得土地使用权后，与自然资源和规划局签订土地使用权出让合同，并明确园区竣工后土地使用权分摊办法。再由联合体公司对园区统一规划、统一设计、统一建设。待园区竣工后，按照联合竞投协议、土地使用权出让合同及建设方案，由自然资源和规划局予以分割办理不动产登记。分割后为单体建筑的，以建筑占地面积作为分摊使用面积；分割后为非单体建筑的，以其建筑面积占本幢总建筑面积比例计算分摊面积。分割后的产权数量应与企业数量一致，且土地使用权分割完成后，不得进行再次分割。同时，园区内道路、绿化等公共用地不予分割登记，作为园区内各产权人的共同共有部分。
从各地实践来看，此模式主要由块状经济区域的行业同业者联合实施，企业联建相比购买厂房因不存在交易及税收成本，因此颇受企业欢迎。典型案例：乐清市智能电气小微园。
乐清智能电气小微园乐清智能电气小微园是乐清电气装备行业采用同业联建方式建设的小微企业园，由乐清开发区管委会从多家报名意向企业中，按照“六项基本条件”和“三类优先范围”要求，优选出45家小微企业实施联建。园区总投资15亿元，规划面积亩，由45家企业共同成立联合体公司，按照“统一规划、统一设计、统一审批、统一配套、联合建设”的方式，高标准、高要求进行规划建设而成。
图4：乐清智能电气小微园
建成后的园区饼不是各家企业的各自为政，园区不仅具有明确的功能分区、统一的建筑风格，同时还配套有面向所有企业的1幢商务大楼和2幢人才公寓。此外，45家企业还联合成立了一家后勤服务公司，实现整体化的物业管理。这种企业联合开发建设模式，最大优势就在于节约成本，乐清智能电气小微每平方米厂房基建成本仅需元。相比购买工业厂房，因为不存在交易和税收成本，平均单价要节约30%，折合成整个园区的面积、容积率等，仅基建投资一项就节约了3.8亿。05.村集体主导开发模式是由村集体经济组织自主在村级留用有地或其他集体建设用地上，进行开发建设小微企业园。一般村集体在符合规划的前提下，通过办理“农转用”报批程序，即可规划建设小微企业园。园区竣工后，根据批准使用的土地面积建筑工程规划许可证、竣工验收材料等，予以办理房产登记。由村集体自行负责或委托专业机构进行产业招商、园区运营。园区以出租的形式提供给小微企业使用，不得分割销售。其中属于城镇低效用地的，村集体经济组织可以按照城镇低效用地再开发相关政策，经拆除后改造建设小微园区。从各地实践来看，此模式多适合规划覆盖、权属清晰、村集体持有集体建设用地的情况，且多为对存量老旧工业区的改造。典型案例：嘉善县大云中德产业园。嘉善大云中德产业园嘉善大云镇中德产业园是由全县22个村共同抱团建设的小微企业园，即通过将各村强村扶持土地指标进行集中整合来推进园区建设。该项目位于大云中德生态产业园核心区域，总用地面积50亩，主要面向高端装备制造、精密机械和现代电子信息类德资企业。在具体操作层面，园区在县强村办下达强村扶持土地指标后，由大云镇将各个村庄的土地指标腾退整合出来，并统一划出50亩地，由22个村共同入股出资成立的“嘉善县强村创业大云投资管理股份有限公司”进行开发建设。其中，经济薄弱村每村出资万元，土地腾退村每村出资万-万元，实现该项目总投资达万元。同时，嘉善县也也给出相应政策进行积极扶持。在资金扶持方面，对参加抱团的薄弱村，由县镇补助万元启动资金，并安排最高万元的银行贷款三年贴息资金。在项目引进方面，引进企业5个年度内所产生的税收县得部分，县财政在年终结算时将全额返还给大云镇。在收入托蒂方面，由大云镇确保每年投资额10%的保底收益，如有不足由大云镇托底支付，在将来租金上涨出现盈余收益时也将全额给予各村。
图5：嘉善大云中德产业园
通过这种多村抱团建设小微企业园，大云镇实现了集中土地指标促进产业发展，而对各个村集体也实现从“村内经营到村外经营”和“被动输血向自我生血”的转变。06.创新“1+N”的开发方式从近年来浙江各地的小微园的建设实践看，国资主导型、工业地产型、企业联建型、龙头企业主导型和村集体开发型都有各自的优势和不足。从优势来讲，政府以小微园为平台多管齐下、来培育新产业力量；工业地产商重点解决老旧工业点改造问题、促进企业集聚入园；龙头企业或企业联合体，能够促进产业链整合、同业集聚发展；村集体开发则有效利用了村庄存量零散用地。但从不足来讲，国资主导虽然产业质量较高但开发效率较慢，村集体自建虽然建设积极性较高但园区管理运营质量一般，企业联建更能为企业降低成本但实施难度大、协调不易，龙头企业主导虽然产业生态容易搭建但企业开发建设经验不足，这些都在一定程度上制约了其实施效果。而总体来看，市场上还是以工业地产型小微园为主。且工业地产型小微园在规划水平、建设效率、市场营销和后期管理等方面都相对更具有一定的优势，且在政府监管下基本保证了园区招商质量，避免了“低散乱”再次集聚，在各区县推广较为普遍，也产生如万洋、置信、华鸿等一批专业的小微园开发商。
图6：温州置信在浙江省的小微园项目布局
因此，一方面积极促进国资平台、龙头企业、企业联合体、村集体经济组织等小微园开发主体发挥活力，另一方面促进其与工业地产企业进行合作互补，建立政府指导下的“1+N”开发模式可能是条有意义的新路。即在现有小微园拿地竞拍贡献、标准规划建设、保本微利销售、企业核准入园、专业机构运营、亩均绩效考核、园区星级评定等政府管制制度的基础上，继续深化政府指导下的小微园多主体合作“混合开发”模式，以形成“政企合作、企企合作、村企合作”等新玩法。最终，得以在市场上形成“政府主导监管保证质量、多主体共开发优势互补、工业地产商主导建设操盘、各资源主体深入运营服务”的小微园开发、运营的新格局。朱培梁
