商务标测算附件:1.1[雅苑]小区物业管理费用开支测算说明1.1.1费用测算编制依据说明依据招标方招标文件的要求；依据国家《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市物业管理条例》有关法律法规；小区会所和配套经营用房收入不在物业公司公共部位收入范围；测算以招标标的实际建筑面积%为依据；招标方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。1.1.2人事费用根据国家有关规定，公司在编人员（公司总部派驻项目现场）计提养老金、福利等费率为工资的32%，1.1.3能耗费住宅用水价格：1.85元/立方米，商铺用水价格:2.85元/立方米；公共照明用电价格：0.78元/度。2．1雅苑收入预算：雅苑物业管理服务费标准拟定：根据估算，雅苑的物业管理服务费收费标准为高层住宅一楼1.15元/月·平方米，高层住宅2楼1.20元/月·平方米，高层住宅3楼1.25元/月·平方米，高层住宅4楼1.30元/月·平方米，高层住宅楼(含5楼)1.35元/月·平方米，商铺2.40元/月·方米，车位场地维护费30元/月·个。2.1.1年度收入预算表序号项目首年收入（元）备注1高层住宅物业管理费收入.楼1.15元/m2.月×.36m2×12月=.楼1.20元/m2.月×.36m2×12月=.楼1.25元/m2.月×.36m2×12月=.楼1.30元/m2.月×.36m2×12月=94.楼以上1.35元/m2.月×3.6m2×12月=.商铺物业管理服务费收入..40元/m2.月×m2×12月=.车位场地维护费.元/个/月×个×12月=4经营用房收入0估算5其它有偿服务收入估算合计.38按97%收缴率计算2.1.2雅苑年度物业管理费用支出测算（汇总表）项目年测算额（元）备注 员工工资及附加.00见附表一办公费.00见附表二保安费.00见附表三清洁绿化费.00见附表四公共设施维护费.00见附表五（1）公共设施能耗费339.00见附表五（2）固定资产折旧.00见附表六递延资产摊销.00见附表七社区文化活动费00.00估算不可预见费税收.50按税率5.57%算合计5664.50社区文化活动费包含雅苑节日装饰费。2.2雅苑支出、收入预测：根据以上收支的预、测算，雅苑的收支情况反映如下：（按97%收取）年度的实际收支情况：盈利.88元年度实际收入－年度开支费用=盈亏情况即：.38元/年－5664.50元/年=.88元附表一、管理服务人员工资及附加费年度支出：.00元序号部门职务人数月工资年工资备注1管理中心主任管理中心助理客户服务部主管兼收款员4客户服务部客户服务工程部主管工程部维修工人夜间值班7工程部电梯维修工管理部主管9管理部副主管主管安全消防10管理部安全领班管理部安全管理员221290消监控值班4人12管理部保洁组长101013管理部保洁员管理部绿化工101015年工资支出合计年管理服务人员养老金、福利费、工会费等元/年×32%×70%=元17年管理服务人员国定假加班费90元/天×10天×47人=年管理服务人员高温费用元/月×47人×4个月=年费用合计.00附表二、办公费年度支出：.00元序号项目支出（元）1办公耗费：0元×12月通讯费：元/月×3部×12月＝773手机费：元/部·月/1人差旅费：元/月×12月报刊费：业务招待费：管理人员服装费：元/套×7人=（按3年分摊）安全管理人员服装费：元/人/套×24人=19（按3年分摊）工程维修人员服装费：元/人/套×4人=（按3年分摊）保洁人员服装费：元/人/套×12人=（按3年分摊）11对讲机：元/只×18只=10（按3年分摊）312对讲机中继台：/套（按5年分摊）013合计注1、办公耗费包括水电费、办公用品损耗、纯净水等费用注2、手机费1人为管理服务中心主任注3、三部电话中有一部为业主委员会使用附表三、安全耗费年度支出：.00元序号项目支出1保安公司管理费：50元/人·月×24人×12月×80%手电筒：3只×合计附表四：保洁耗费年度支出：.00序号项目年支出1生活垃圾清运费：30元/年/户×户×90%保洁材料费：30元/人/月×11人×12月日常清洁绿化用水：立方米/月×2.85元/立方米×12月水系换水费用：立方米/月×2.85元/立方米×12月绿化养护费：工具、肥料、汽机油等26割草机：按5年分摊合计附表五（1）公用设备设施维护费：年.00元序号项目数量年维护费用备注1电梯年检维修材料费用22台2风机维修材料费用47台0估算3生活水泵维修材料费用1（给排水系统）估算4安防系统维修材料费用40含可视对讲5车管系统维修材料费用06公共照明系统维修材料费用0含地下车库照明7消防、人防系统维修材料费用0含年检费用8公共房屋、道路日常维修材料费用0综合估算9合计电梯维护费含年检费（进口电梯）。部分设备含电气试验测试费。附表五（2）公用设备设施能耗费：339.00元序号项目数量单位功率（千瓦）日用电时日耗电量瓦/台单位电价年电费元1电梯22台152.782生活水泵8台50.自喷泵21台0.784集水潜污泵59台0.消防水泵风机点检运行0.786安防系统.78007地下车库照明.78208景观照明.合计339水泵运行费用包含在物管费中计入此能耗费中。消防水泵能耗费含水泵和送排风机点检运行费。弱电系统包括：监控报警、可视对讲、消控、紧急广播背景音乐。附表六、固定资产配置：.00序号项目数量单价金额年摊还费（元）1电脑2台002一体机1台00003空调1台04保险柜1只00合计此固定资产分5年摊还，每年摊还0元。附表七、年度递延资产摊销名称单位数量单价合计年摊销额办公用品办公桌张4办公椅把接待椅把4洽谈桌张130洽谈椅把475会议桌张133会议椅把121U盘只暖水瓶只烟灰缸只考勤打点器只1计算器只塑封机台130验钞机台饮水机只2150分栏文件柜套档案盒只1.阅览架只电话机部大货架只2更衣箱只电风扇只保安用具警棍根1060手电筒只雨具（保安用）套214耳机副清洁工具升降梯架500多功能清洁推车辆80黄鱼车辆130雨具（保洁）套4维修工具铝合金合页梯只数字式万用表只2150兆欧表只拖线板（20米、30米）只切割机台梅花扳手套套筒扳手套内六角扳手套工具箱只便携工具箱只3保险带套组合工具套3硅胶抢只管道工具套130泥瓦、木工工具套电筒只2150合计34135递延资产摊销年限为5年（不包括办公室装修），年摊销额为：元。2.1项目开办固定资产的移交一旦我单位中标后，将组建雅苑物业管理服务中心，立即组织对雅苑进行公共部位、公共设施的验收移交，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位的清洁维护等。第二部分技术标第一章管理服务理念和目标1.1雅苑物业管理服务理念和目标针对雅苑小区的物业管理服务，怎样才能做好服务质量，而决定服务质量高低的关键在于服务者的素质和技能，因为要做好一段时间的物业管理服务并不难，难就难在要持之以恒地提供高品质的服务。因此，一定要用“心”来做，在脑海里树立全心全意为业主服务的思想。热心：要有热心就是要把业主当作自己的亲人，从心底里认识到业主的事情就是自己亲人的事，就是自己的事情。对于业主的合情合理的服务申报，要象对待自己的初恋情人那样千方百计地予以满足；而且不仅仅是简单地完成任务式地去敷衍了事，而是应全面周到地站在业主的立场上替业主着想，甚至于是业主没有想到的事情都要想到并替他去做好，争取做到持续不断地超越业主不断增长的需求。爱心：业主举家搬迁到一个新的小区，人生地不熟，日常生活中的方方面面都会出现不方便的地方；即使业主入住很久了，也可能因工作繁忙、身体不适等原因，业主可能会一次又一次地向物业管理公司求助。对于业主的求助、服务申报以及投诉，我们应明白是业主信任我们才来找我们，或许有的问题不是我们工作职责范围内的事项，但我们都要有一颗爱心。理由很简单，业主是我们的衣食父母，公司只不过是一个工资的结算中心而已，没有业主就没有收入来源，因此爱业主就是善待自己。诚心：德国西门子公司的企业文化中有一句话说：“请热情地工作吧，哪怕你是假装的。”这句话用到我们服务当中来，恐怕要修改为“请热情地工作吧，应当是发自内心的。”业主相对稳定性决定了我们的工作热情必须是发自内心，俗话说“路遥知马力，日久知人心”，低头不见抬头见的业主很容易发现我们的服务是真心还是假意。能为业主创造一个美好的生活和工作环境是一件非常有意义的工作，同样是在为社会作贡献。责任心：物业管理服务琐事繁多，要做到事无巨细，要一一予以记录，按业主要求的时间里，高效高品质地完成，做到事不漏项；同时，对于业主提出的不属于本人职责范围内的事情，也应转告或引领业主找到相关责任人，让其为业主提供周到及时的服务。没有责任心，一切工作都会做不好，更别说精品服务了。雅苑小区物业管理服务要想达到精品服务的层次，必须实实在在用心去做，只有用心，我们才能站在业主的立场和角度去考虑问题；只有用心，我们才能