物业选聘办法（草案）
根据?罗马花园小区业主大会议事规则?、?罗马花园小区业主管理公约?的规定，经业主委员会根据11月16日会议意见初步制定本小区物业服务企业选聘方案。
一、选聘工作的实施主体
物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于罗马花园小区业主大会，具体工作事宜由业主委员会物业选聘工作小组实施。因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主大会并实施一定的程序后实行。
二、选聘工作的方式
采取续聘或者公开招标的方式，由业主大会会议决定。
第一、业主大会决定续聘现任物业公司的，现任物业公司愿意按照本选聘方案的原则接受续聘，再物业服务种植期限二个月前向业主委员会提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案以及企业资信证明。经选聘小组讨论认同物业服务方案和物业服务合同符合业主大会通过的本选聘方案的，授权业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。现任物业公司放弃续聘资格的，或者未在规定时间内提交以上材料的，业主大会授权业主委员会采取公开招标方式选聘物业服务企业。
第二、业主大会决定采取公开招标方式的，业主大会授权业主委员会开展物业招标，参与招标的物业服务企业经过报名、提交资质、业绩证明文件、资格预审、按照招标文件提交标书、楼盘考察、评标答辩、合同谈判等程序。物业选聘工作小区根据小区实际情况和报名物业服务企业情况初选3家符合条件的物业服务企业参与投标。若符合条件且报名的服务企业少于三家，只有二家或一家的，物业选聘工作小组根据本选聘方案，招标公告和招标文件与符合条件的报名企业通过竞争性谈判签订物业服务合同。
小区业主委员会物业选聘工作小组按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3家有排序合格的中标候选人，招标人应按照中标候选人的排序确定中标人，当中标候选人主动放弃中标或者因不可抗拒力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其它候选人为中标人。
业主委员会代表业主大会依照本选聘方案、招标公告、招标书和中标人的投标书以及答辩会记录，在物业服务合同范文本的基础上与中标人签订物业服务合同，并按规定公布。
三、物业选聘程序
1、续聘物业程序
（1）业主大会通过本物业选聘方案决定续聘现任物业公司；
（2）现任物业公司根据本选聘方案的原则提交物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同（草案）；
（3）物业选聘工作小组讨论现任物业公司提交的方案和合同草案；
（4）提请业主委员会表决物业服务合同和物业服务方案、物业服务费测算方案；
（5）业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。
2、公开招标的程序
(1)选聘物业企业方案公示；
(2)业主大会表决选聘物业企业方案阶段；
(3)招标公告和招标书起草和审议；
(4)物业招标备案和招标公告；
(5)物业企业公开报名和资格预审；
(6)发放招标文件；
(7)编制投标文件；
(8)公开开标、评标、答辩、决标；
(9)签订物业服务合同并备案；
(10)物业交接验收。
四、参与公开招标的企业应符合以下条件和要求：
（1）依法注册登记、具备独立法人资格，并且具有三级或者三级以上物业服务企业资质的物业服务企业；
（2）专业从事物业管理不少于5年以上；
（3）具有经营管理住宅物业累计建筑面具20万平米以上并且具有单项建筑面积3万平米高层住宅（住宅、商铺等）管理经验，享有较高信誉；
（4）拟担任物业小区经理具有3年以上管理类住宅小区物业管理岗位工作经验和能力，熟练使用现代化手段管理，无不良执业记录，持有小区经理上岗证，具有大专以上学历或者中级以上技术职称。
五、小区物业服务内容要求
严格按照相应资质服务标准进行服务，不得降级服务标准或者减少服务内容，对业主多次反映存在问题部分，应提供切实可行的方案，详细见合同约定执行。
六、本次物业选聘的物业服务合同期限
拟定为两年（其中前六个月为考察期）年月日—-年月日具体以交接为准。
七、投标保证金和选聘代理费用承担
投标企业经过资格预审合格并交纳投标保证金人民币元，一旦中标，投标保证金转为本次物业履约保证金，未中标的依法予以退还。
八、选聘方案的实施
本选聘方案经业主大会通过后，授权业主委员会组织物业选聘工作小组全程实施本物业公开招标方案，招标公告和招标文件不得与本选聘文件相抵触，不得侵害业主合法权益。为确保物业选聘工作的顺利进行，维护全体业主的合法权益，授权业委会对在物业选聘和物业交接过程中的任何违法、侵权行为、通过投诉、信访、调解、行政复议以及民事诉讼等途径，依法维护全体业主合法权益，授权业委会根据需要聘请律师或者专业顾问参与诉讼，代理费用在小区公共收益中列支。
如若出现不可抗拒力或者意外事件，或者第三方等原因导致公开招标无法按期进行的，授权物业选聘小组参照本选聘办法竞聘或者协议等方式聘请符合资质条件的物业公司。
九、本物业公开招标方案的公示
在小区显著位置征求意见，并送达相关部门，如需要的业主直接向业委会索取，任何书面意见请在20年月日前投放至业委会办公室意见箱，以便业委会根据反馈意见修订本草案。
业主大会关于物业选聘的书面意见征询单由业主代表或者业主委员会委托的楼长在表决票截止3天前发放给全体业主。收到书面意见征询表决单后在规定时间内不反馈意见或者弃权的，视为同意参与投票的业主中多数业主意见。
罗马花园小区业主委员会
年11月24日
物业服务合同（主要条款）
甲方：西安浐灞生态区罗马花园小区业主委员会
负责人：