物流园区运营实操
——之开发（一）
编著：云鹄
黄抒孜由于篇幅问题，本文共分三篇，其中第3篇是融合之前的工程管理，有较大的修改。
本文由于本人水平有限，借用了很多大珈的图片，在此表示感谢。各位大珈认领就好了，不准不给用啊。
一开发的准备（一）开发的筹划
所谓开发，是将未利用地改造成农用地或建设用地的活动。一般指的建设开发是指土地使用者从土地市场通过招拍挂（或划拨或转让等）取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。不过很多人只是将其中的一个阶段，即工程建设阶段作为开发。
电商几何式的发展，使到各路大军（电商、房地产商、基金、物流企业等）纷纷投身到物流地产行列（范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流设施）。电商在摧毁了商业地产的同时，却造就了物流地产的空前繁荣。
不过，据中物联发布的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有家物流园区（实有数比这个数据要大得多），其中运营的有家，占46%；在建的家，占32%；规划的家，占22%。由于很多物流园区建设存在着盲目追求投资速度而忽视效益的现象（个人觉得是先占有土地等升值的心理作怪，不考虑运营是否成功，有钱任性啊），平均空置率达60%。物流园区看上去热火朝天，其实虚火很盛。据权威人士说，我国物流园区实现盈亏平衡的保守估计不超过20%，存在地域性物流园过剩风险。
在投资开发一个新的物流园区，我们要反复问自己：“物流企业为什么来我们园区？我们能给他们带来什么利益而值得人家来？”，归结到项目上，就是要清晰地回答项目“做什么”和“怎么做”。物流作为经济发展的血脉，成为商务活动（尤其电子商务）的托盘，各个行业都离不开物流，无论生产或者是生活资料的流动或商务活动，都会涉及到仓储、运输、搬运装卸等物流操作。在物流行业里涉及到各类客户：有专线物流企业、快递企业、仓储企业、冷链企业、电商企业、批发商等等，他们的需求各式各样，即使园区占地上千亩，也不可能完全满足，如若想什么都做，会顺得哥来失嫂意，只会变成个怪胎园区。而且各个城市都有各自的特色，若不了解透彻，那管它三七二十一，先把项目用地盖起来，只会招致在招商过程中，要么是适合的客户不多、要么是结构不合理、要么就是布局不规范，使到经营业户不愿进驻，做成“理想的业户不愿进，进驻的业户不理想”的结果，给后面的运营工作带来麻烦。因而一定要研究好客户和研究透彻自己的园区，如自己的园区的区位优劣，可做到的功能配比，产品设计，招商水平，外部协同能力，是适合哪些客户？如何才可运营成功和服务好我们的客户？
同时，对某个园区开发商来说，一、二线城市难拿到地，拿到地的多数在三四线城市，这些城市的招商压力较大，因而容易拿到较大的物流用地，很多号称亩以上。如果不考虑土地升值问题，仅市场容量而言，这么大的物流用地对经营更形成压力。为了解决资金问题，开发商会采用分期开发的模式，这需先做好定位，做到总体规划，分区域实施。最好分析哪种形态能较切合当时的市场环境或消费基础较好的形态就先开建（举例说，如政府要求现有物流企业搬迁，则建议先开发零担专线区域。而如市场已成熟，但没有限行、搬迁要求的，建议先以仓库区为主，总之先将园区小气候形成）。
因而园区的产业规划决定市场定位，市场定位决定功能定位，功能定位决定用地规模及土地功能性质（注意，并不是企业想要多少用地或什么用地性质都可以。对三、四线城市来说，土地功能还是可以谈判的），土地功能性质决定园区各地块项目开发的详细规划。
这要求项目开发需完成5个方面的工作：市场分析与业态定位，功能流程规划与提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。
首要做好地块的条件（交通位置、在工业区还是专业市场商业区域、辐射范围、区域内竞争对手及其产品）和政府规划要求的研究；研究当地的建造成本水平、租售价格水平；经营业户摸底（是否愿意搬迁、或外来业户有没在当地设点需求、需求产品（建筑形态）、承受价格等）等等。做出适合市场的分析（判断）。
（二）开发费用的评估
物流园区投资规模汇总分析
项目开发首先要做好开发成本评估及资金筹措工作。土地开发有如下的费用：
1、土地成本（地价费、契税及市政配套费等）；2、政府行政事业收费（如环保、防雷费等）；3、建安成本：设计、建筑、安装、市政配套（地下管线、道路、绿化等）；4、物业启动和招商费用；5、管理费用；6、财务费用；7、税金及附加。
为让大家有个较清晰了解，便于核算，具体有如下费用（可能挂一漏万喔）：
费用内容
费用明细
备注
土地征用及拆迁补偿费
政府地价
支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费
土地有关的税费
向政府部门交纳的契税、印花税、土地使用税、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等
拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、拆迁管理费等。
前期工程费
勘察丈量费
包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等
规划设计费
规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、专项设计费（如电力、消防等）、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费等所有设计费。可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。
政府报批报建费
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、其他费用（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。
“三通一平”费
接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造迁移、临时变压器安装及拆除费用。接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
临时设施费
临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
建筑安装工程费
土建工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用
安装工程费
主要是室内安装、立面装饰
基础设施费
市政配套费
向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；
给水、排水系统费
供电系统费
燃气系统费
电视、通信费
园林环境工程费
开发间接费
工程管理费
监理费、预结算编审费、工程质量监督费、工程保险费等
资本化借款费用
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等
营销设施建造费
销售环境改造费、招商中心装修、装饰费、样板间等
其他
直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的费用
（三）开发方案的设定
物流园区作为产业地产，它的成功不是在于引进多少经营业户，而是引入的经营业户能否将这个市场做旺，也就是说经营业户能否将其上下家（货主、司机、关联企业）带来和服务好。因而在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，消费者的需求，这是关系到一个物流园区能否成功销售、招商和做旺的关键，这方面就涉及到市场调研是否细致和准确了。在市场调研的基础上，就要做投资分析，即项目是否值得投资：政策和经济环境如何、市场容量和前景如何、SWTO分析、投资总额、收入分析、成本核算、是否要对外融资（考核融资费用）、项目何时才产生现金流（能否冲抵财务费用）、容积率是否最优化（房地产较高，商业地产次之，仓储较少）。物流因要有操作空间，停车场，车辆及货物（或箱柜）周转场所等要求，容积率一般在0.5~0.8之间较适合（但一般来说政府希望土地集约，会要求0.8以上），能否达到政府要求投资强度（如佛山一块物流仓储用地投资强度为万元/亩）和税收（佛山为19万元/亩）要求。等等。
物流园区不能简单地套用住宅开发模式去做开发，这绝对是行不通的。传统的地产开发以销售物业为主，通过销售利润获得投资收益，除了后期的招商经营及物业管理之外再没有更多的要素了。
而物流园区作为物流地产，是属于复合型产业，不仅具有房地产开发知识、还要具备物流行业经营领域知识、建筑规划知识，物流地产同传统的地产相比，它更强调物流专业化、管理的现代化、规模效应、协同效应等。这需要既具前瞻性，又要具可操作性。如何做到短期获利，又要长线持续经营？物流地产的投资开发有两种经营模式，一种是以持有为主，通过建设物流设施，靠持有这些物业出租经营，获得长期稳定经营收益回报的同时，分享经济增长导致土地增值带来的巨大收益。这种模式回报期长、经营变数大、对资金要求较高；第二种是地产开发模式，即采用传统的地产开发模式，以销售物业为主，投资人通过销售取得投资收益。采取销售物业的模式，要考虑物流地产的特性：即物流地产的土地属性是物流仓储用地（原属工业用地），这种土地属性在配套设施建设、分割销售上存在一定障碍，难以被客户所接受。但如果土地属性全部为商业用地就又会大大增加开发成本。考虑到既要短期获利，又要长线持续经营，须在招拍挂时选择部分商业用地，部分物流仓储用地的性质。至于占的比例多大，则需要认真规划、明确功能定位，根据不同的功能定位对不同功能定位的土地地块赋予不同的属性。这样才可以满足物流开发建设的专业要求，又可以尽可能降低土地成本。
在规划建设时，需要预先考虑好人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等因素，任何一个因素不解决好，都会给将来的运营带来不可估量的打击。
物流园区在开发过程中因涉及到招商，和商业市场一样，目的是让市场做旺，这样不可避免地跟着招商屁股转。因招商对象的需求不同，而导致园区设计、建设不断调整，如何减少突击修改设计方案的情况（下桩后就难以修改了），最主要还是象前面所说的，物流园区项目在落地前，就要做好市场调研，然后做好项目策划，根据这些才做建筑设计。同时在规划设计阶段，就将设计方案提供给目标商户提供意见，才开始开发。否则只会误工误钱。如果时间赶不及（政府规定开发时间），则尽量分期开发，逐步在未开建的用地上调整完善。或者就是预留发展用地，为大客户订制而专门设计，就相应保障一些。
物流园区运营实操
——之开发（二）
二开发的过程1、物流用地分类：
2、项目开发过程：
3、在开发过程中，涉及到向以下政府部门提交资料、报建、沟通、办证等一系列工作：
4、项目开发必须做好统筹
1）什么时间做什么事？
2）事情由谁来办？怎么办才是最好的？
3）哪些环节容易出什么问题？
5、确保按计划实施
项目开发必须制订计划执行表，并严格按计划执行。有些因涉及到政府部门或相关机构，要提前做好判断，多沟通多催促，确不能解决时，才进行计划调整。
参考：项目计划表
名称
工期
开始时间
完成时间
描述
一、办理证照进度计划
.d
土地竞得
1.d
办理立项手续
40.d
需要办理环评、交评
办理用地规划许可证
40.d
需要方案招标后
办理国有土地使用证
40.d
需缴纳地价款，契税
办理工程规划许可证
50.d
需要施工图设计后
办理施工许可证
20.d
需施工招标后
办理预售许可证
20.d
需投资额达到规定要求后
办理产权证
90.d
需项目竣工备案后
二、规划设计
.d
方案策划
20.d
对业态、户型、外立面等再研究
方案设计
25.d
在方案策划基础上完善
总平面图、建筑图设计
55.d
对中标方案深化设计，结构选型、各系统功能确定
总平面图、建筑图审查
20.d
主要是人防、消防审查，获得审批意见
施工图设计
30.d
将项目量化、图纸化，指导预算、招标、施工
施工图审查
20.d
获得政府规划部门指定设计单位认可，完善设计程序
热力、电力、室外雨污水、燃气设计
50.d
配套设施设计，结合到项目的规划设计中，预留预埋做准备
外立面方案设计
30.d
应在结构出地面前完成外立面的设计、施工招标工作
弱电智能设计
60.d
主要是楼宇自控、安防、电信、停车场系统
室内精装修方案设计
30.d
室外园林、道路设计
50.d
停车场、室内外标识导视系统设计
50.d
三、工程招投标
.d
办理方案设计招标
3.d
为办理用地规划许可需要招标，方案中标后可行
工程地质、水文勘察设计、施工招标
10.d
为整个项目土方开挖、支护、基础选型、抗浮水位设置等而准备
办理监理招标
20.d
土方、降水、护坡、桩基设计招标
20.d
可以在扩初图基本确定，基础形式已经获得认可前提下实施
办理施工招标
40.d
为办理施工许可证而准备，在施工图设计完成后进行
电梯招标
30.d
考虑选择的电梯加工周期、数量，在主体结构完成之前4~6个月内完成
门窗招标
20.d
在主体结构完成前，二次砌筑开始前20天左右完成
消防、空调招标
50.d
需要在主体结构完成前3个月左右完成，以保证设备加工订货
电力、燃气、雨污水、热力招标
50.d
需在施工图设计前开始咨询相关方案，并结合施工进度及时插入施工
弱电智能招标
30.d
需在精装修施工开始前完成
精装修施工招标
30.d
需在二次砌筑基本完成，各种管线设备基本就位前完成
园林、道路、绿化招标
20.d
需在楼内基本没有大宗材料、设备以及垃圾进出时插入
停车场、室内标识导视系统招标
30.d
在地下室所有设备安装、调试后进行
四、施工进度
.d
土方、降水、护坡、桩基施工
.d
可提前插入，边做施工图设计边开挖土方，节约工期
基础底板垫层、防水、保护层、基础底板施工
30.d
需在完成总承包招标，领到《施工许可证》后实施
地下室结构施工
20.d
首层~5层结构施工
.d
电梯设备安装
60.d
主体结构以及屋顶电梯机房已经具备安装条件
消防、空调、室内电力设备、给排水施工
90.d
春节放假后，正式全面复工，3个月内集中施工完毕
室内精装修施工
85.d
室内弱电智能施工
60.d
室外管线施工
40.d
园林绿化道路施工
50.d
停车场系统、室内外导视系统施工
30.d
五、竣工验收备案
.d
人防验收
30.d
人防工程全部竣工后即可
卫生防疫检验等
30.d
生活水池施工完毕并蓄水后即可
规划验收
70.d
外立面完工、室外管线安装完毕后即可准备
消防验收
50.d
如带精装修验收，需待精装修全部完成后同一验收
竣工备案
20.d
所有验收均结束并获得相关部门认可后到建委备案
注：计划时间应看工作量，且有些工作可以交错进行。也有些工作是要达到一定的时间节点才可开展。
三开发实施（一）设立项目公司
最好根据出让用地性质或土块大小或分区域来设立几间项目公司，这样就可以多几个土地证，既便于做抵押或转让利于以后转让或退出或引入战略投资者。商业地块最好是分块设立公司，物流仓储用地一般是企业自行经营，可统一以一个项目公司来设立。考虑到财务做账问题，也不能设得过多的公司，所以要做好规划。
新成立公司需办证照：
证照名称
受理部门
营业执照
工商部门
法人代码证
技监局
国、地税证
税务部门
开户证、贷款卡
银行
道路运输许可证
交管部门
市场证
工商部门
电信增值许可证
工信部
基本建设投资证（立项）
发改
环保证
环保局
...
...
很多在全国布局的物流园投资商，为了便于在项目地开展工作会与当地的企业合作，最好要先做小人后做君子，在合作合同及公司章程明确各方的权利义务：
1）公司名称、股东构成；
2）注册资本、股权比例、出资方式。分红及承担债务比例；
3）股权转让的约定；
4）管理机构：股东会是最高决策机构，董事会是执行机构。要明确投票权的处置方式（1人1票、1股1票？）。做好人员安排：主要明确董事长、法定代表人、总经理、财务总监是哪方股东派出。各方的工作职责；
5）其他约定：经营范围、地点、经营宗旨、强制退股、股权增发、财务制度、清算制度等。
（二）架构：
项目筹建阶段的基础组织架构：
所谓项目就是把一个想法变成一个现实的过程。其特点是：目的性、临时性、独特性、制约性、整体性、不确定性、时间性、渐进性、成果不可逆转性、组织的临时性和开放性。而当完成后，出现周而复始的工作，叫运营。
一个物流园区的落地过程（从定位至经营阶段）就是一个项目管理过程，会涉及到方方面面，在复杂多变的环境中如何协调和做好一件事，需要一个综合型、有全局观的人才来统筹管理，在这里项目总经理担当起很重要的角色，他要负责统筹项目的全过程。
什么是统筹，下面的小故事很说明统筹能力：天冷了，想吃火锅，又懒得出去，咋办呢？首先邀请5个人。给第1个“顺路买点菜来，就差蔬菜了。”接着第2个：“顺路买点羊肉，就差肉了。”然后第3个：“顺路买点冻豆腐各种丸子啥的，就差这个了。”之后第4个：“就差酒了。”最后第5个：“火锅底料不够了，带点来。”然后，挂电话烧锅水坐等……
以及处理好这相互的关系。
他还需负责以下这几方面的管理：
在筹建阶段，招商部门就需参与，它可以将客户的需求传递给项目总经理和工程部（及总部），根据客户的需求来做园区规划。
在前期这个阶段，还要设立一个看似不起眼，其实很重要的角色，就是在办公室里设置办证员的岗位，他除办营业执照、税务登记等必备的企业证照外，还要帮助工程部办相关项目开工的证照。（当然，如果投资协议有约定，可以请政府协调小组帮忙加快速度进行）
（三）定位决策
1、资金决策：资金筹措渠道、如何使用、如何平衡、盈利期望
2、项目决策：项目定位、盈利模式、产品功能和规划设计、服务对象、实施进度
3、人力决策：设置部门和岗位、需要哪方面人员、主管部门沟通、团队运作能力和执行能力、合作机构
（四）立项和可行性报告
1、通过招拍挂后，与国土部门签订土地买卖合同；
2、确定开发方案；
3、根据规划局的规划要点来申报、审批项目建议书；
4、编制项目可行性研究报告；
5、申报、审批项目可行性研究报告。
缴纳相关税费
1、缴交土地出让金、契税、印花税、证照费等
2、建设工程规划许可证执照费
3、可行性研究费
附：可行性报告撰写的主要内容
第一章总论
1.1项目名称
1.2项目承办单位及简介
1.3编制依据和研究范围
1.4项目建设地理位置概况
1.5项目概况
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目提出背景
2.2项目建设的必要性
第三章市场预测
3.1行业情况分析
3.2区域年度货运量预测和市场容量
3.3SWOT分析
3.4发展现代物流的机遇和条件
第四章建设内容及建设规模
4.1建设内容
4.2建设规模
4.3建设梯度
第五章项目实施进度安排
5.1建设工期
5.2项目实施进度表
第六章投资估算与资金筹措
6.1投资估算
6.2资金筹措
第七章财务评价
7.1财务评价基础数据与参数选取
7.2不确定性分析
7.3财务评论依据
第八章社会评价
8.1项目对社会的影响分析
8.2项目所在地互适性分析
8.3社会评价结论
第九章风险分析
9.1项目主要风险因素识别
9.2风险程度分析
9.3防范和降低风险对策
第十章可行性研究结论与建议
10.1推荐方案的总体描述
10.2推荐方案的优缺点
10.3可行性研究结论
10.4建议
物流园区运营实操
——之开发（三）
四工程管理很多人将开发等同于工程建设。那么就说说工程管理。
物流园区在建设阶段就设项目经理岗位，统筹项目报建、建设、策划、招商、运营管理的工作。但是工程管理又是一个比较专业的工作，这让非工程类的项目总经理级头痛不已。
如何对作为烫手芋的工程进行管理？作为非科班的管理者，只能做些监督工作了。能不能堵住工程黑洞，只能且做且提高了。如果你的园区投资成本又高，质量麻麻地，运营后，物业不是被投诉漏雨，就是投诉门坏了，没水没电没暖气，那就只好恳请你祈求多福了。
把握原则：降低成本、保证质量、快见效益。
如何做？一是货比三家，就是让多些建设单位来投标，多考察，甚至较大批量的材料由公司自购（要有货期）。二要在合同中明确质量要求和处罚条款，强化监理的责任，工程部要派员旁站监督（尤其隐蔽工程，），落实每道工序签名后才可进行下一工序的制度。三在保证质量前提下，尽量缩短工期，尤其要统筹计划好，每一配套工序的进入和完成时间，如消防、水电等，这样使到建筑物能尽快交付给商户使用，从而尽快产生效益。
（一）工程统筹
工程是一项大系统，项目经理要懂得如何统筹，将项目涉及到各细项列出，找出关键点，然后所有工作顺势铺开。
以下是某物流园一项建筑工程，由项目总经理召开各部门会议，进行工作统筹：
序号
内容
负责人
完成时间
备注
1
土建
工程部主管
已封顶
2
钢构
工程部主管
8月20日进场
3
外网给排水
工程部主管
9月底
4
道路、管网
工程部主管
9月底
5
采暖
工程部主管
10月10日前
6
围墙封闭（后路面砌墙，剩余铁艺围栏）
工程部主管
10月底
物业部提供尺寸
7
监控（用数字高清、红外线围栏报警
IT部
11月底
与消防同步
8
园区照明
物业部
10月底
在雨棚顶做，也要将棚内照明做好
9
弱电（电话、电视、网络）
IT部
10月底
工程负责埋管，要求口径大，预备多2条
10
强电（高压和低压）
工程部
8月底完成变压器安装，9月底完成低压
低压由工程部提供建设要求给施工队
11
进出口保安亭（含收费系统）
IT部
11月底
12
保安亭采暖预留
工程部
10月10日前
13
消防
工程部
10月中旬前
14
内装修
工程部
10月底
看施工队报价，确定相应的地砖、墙砖、洗水盘、厕座、开关（封板）
（二）工程前期工作
1、根据董事会决定，由工程部排出近期需开工的工程计划。
序号
项目名称
工程具体内容
预计开工时间
备注
2、红线测量定位、地形测量、地质勘察
1）勘测定位
委托政府认可的勘测部门对征地红线进行定位测量（一般勘测范围扩展到红线外米）。
2）地形测量
委托勘测单位对地块地形做测量（重要设施应标坐标和高程），地形测量资料备份给设计院，供设计院做土方平衡方案和设计布置参考。
3）地质勘察
地质勘察是对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试。工程部需做好地质勘察过程中的孔位定位、开钻和结束时间、每孔实际钻杆数量和钻杆长度等检查、复核和记录工作，必要时拍摄图像资料。勘察过程中，要对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考。（物流园区因容积率较低，建筑楼层普遍不高，这一步包括压桩、打桩很多都免了，只是采用挖桩形式来搞地基）
3、设计文件和资料准备
1）项目相关资料
A、项目基础资料：工程部对项目的基本情况进行详细了解，取得包括项目位置、用地范围、规划条件、建设规模、项目策划定位、项目建设计划、项目所在地工程（或监理）招投标备案要求、项目所在地施工图纸交叉审核要求、项目所在地项目报建要求、工程质量和安全监督要求、市政管线现状和市政管线施工图纸报建要求等相关资料及当地气候和地质特征资料等。
B、地下管线资料：向政府有关部门了解地块内部及周边道路的地下管线和可能的地下洞室、障碍物等情况并取得相应图纸资料（地下管线是指电力、电信、管道煤气、供暖、自来水、排水、有线电视及军用通信线路等）。当遇到地下管线影响施工的情况时，需向有关主管部门提出迁移申请或采取其他保护或避让措施。
2、对设计院进行招标后（建议尽量用当地的设计院，不能一个设计院将全国打遍了，因为各地气候、土地环境不同，如南方雷雨天气多，要考虑在雨水天装货的问题，而北方要考虑雪荷问题（屋顶的坡度相对要大些），还有建设期短的问题等等。以及要考虑他们的资质），将项目所在地图审报建要求，红线图、勘测图、当地气候和地质特征资料，电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求，电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求书面整理保存并发送中标的设计院，请有资质的对应设计单位（如电力请电力设计院、路桥请市政设计院、土建请建筑设计院等）进行总平面设计、外观形象、线路设施图、施工图设计、单项设计等等可开工建设的图纸。
设计收费谈判：总平面设计（控规）按项目用地面积来计收（以整块地谈设计费，但可按公顷作标准对比），工程设计费（施工图）按建筑单价/平方米标准收取，如果很多套楼房（仓库）的面积、布局都是一样的，就是图纸的复套，除第一套按标准收，其他的设计费要谈打折，最低可谈到按30%收取。
3、工程部要做好规划设计图、施工图审核，并提出合理化意见，经修改后，确定最终的图纸(如某个物流园区根据地形来设计仓库，门口的朝向只是考虑是否利于装卸货，却不想处于风口上，虽然不是将猪吹上天，但出现经常性损坏，给后面的物业管理工作带来难度，且增加营运费用）。施工图包含有：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明（有风载雪载、荷载、震级、标高、做法），一层~屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图（视情况，有多个），节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图（视功能可能有多个楼梯及电梯）。以及单项设计：消防、电力、取暖、弱电等。
4、施工、监理和设备及材料招标工作
1）工程部应做好施工总包单位的招标工作，对当地建筑市场（材料、工价）做好必要的调研、考察等工作和对正在合作的施工单位的现场考评工作，特别是做好现有《施工总包合同》条款执行可操作性情况和条款完善情况的建议。
附投标评估
工程名称
工程面积
预期完工时间
投标单位名称
投标价
近期类似工程情况
资质、经验和能力
工程项目小组评估意见
确定中标单位
工程招标小组成员会签
定标审批人意见
备注：附上投标单位的标书及相关资料。
施工招标要明确：A、工程承包范围（具体内容：范围内的全部建筑、装修、市政工程。）；B、合同工期（项目工程时间），要求开工人数；C、工程质量（质量标准的确定），施工队的资质；D、合同价款及付款方式：（工程造价、合同结算价款、付款方式以什么付款方式为主。要求一定要开具工程建筑发票）。
2）按以下要求做好监理单位的推荐、招标工作。
（1）拟监理项目的建筑类型和面积分类、明细（如低层建筑、仓库、办公楼、信息中心、综合楼等面积明细）；
（2）监理工期和监理服务期明确；监理工期为项目开工至竣工时间，在项目开工半个月前进场，竣工后3-6个月做配合交付和工程决算复核，工程质量问题投诉现场取证、见证和发函；
（3）原则上至少3家监理单位参加，按要求向项目公司作书面承诺并报价。项目公司在对监理项目情况了解后，按合理低价原则推荐监理人。
3）非包工包料项目，要做好可能的临时设施的设备及材料招标工作。
工程开工前，做到有备而战，除上以上方面，还需建立起工程概算、预算制度。使工程项目能先规划再实施。这样做可减少工程项目中各环节重大调整改动，从而有效核算、节约工程成本，做到心中有数。
（三）工程合同及拔款管理
1、工程造价审核
工程的造价影响到工程的成本核算，影响到投资效益，也会直接影响开发施工的质量、进度，故而要加强对工程造价管理审核。
2、工程造价模式
开工前预算造价，竣工后决算造价。
对造价管理一般有三种模式：A.包工不包料;B.一次性包定工、料;C.包工包料。
A、包工不包料模式：由项目公司提供建筑材料，提供施工机械设备，施工单位承包施工人工工资，提供人工工具。
B、一次性包定工、料模式：项目公司与施工单位签订一次性包定工程材料、人工工资和各项取费的造价合同（包死总价），有变化都不多给或少给。
C、包工包料，开工前预算造价，竣工后决算造价模式：决算造价以预算造价为依据。分a固定单位，根据工程量变更总价（南方较多采用）；b依据定额按国家规定，取施工期间不同工期阶段的材料调整价、人机取费价的总和，可根据定额下浮5~7%（北方采用较多，含江西、湖北、河南）。
施工期间的工程变更，竣工后结算总造价时相应增减。
3、签署合同
在确定施工图纸、工程总价后，通过招投标确定施工企业，并签署合同。重要提醒：合同要注明安全责任事故由施工企业负责（要其提供资质，否则所有安全责任将认定项目公司负责），并要求其购买相应保险；要求其及时足额发放工资和购买社会保险（可要求查验工人的签收单）；按政府规定缴纳相应税费和质保金等等。要存档管理。
4、材料的处置
非包工料的，而由公司采购的，先写申请采购清单，及时交给公司采购员采购（要货比三家）。工程负责人应敦促采购购买材料。对于因资金问题等问题不能及时提供材料的，应及时上报董事会；
包工包料的，工程部要加强对材料质量的检查（如木板的厚度，颜色，密度，品牌。钢筋、水泥规格、质量、数量是否符合要求，防火性能等）。
每来一批材料，都需封板交质检站检验，并保存检验结果和样板。
5、拨款管理
1）工程拨款必须以工程合同中的拨款条文为原则。
2）需开工拨款的（即预付款），工程部必须考查施工方的施工技术综合状况、组织管理状况、进场情况（人员、模板），考查施工质量、施工进度，达到要求
后方可进入拨款程序。
3）每次工程拨款要以已施工完成的工程量进行计价，每次拨款金额掌握在已完成工程量计价的50%~70%范围。要注明是用于哪个合同，哪栋建筑（利于核算建筑成本）？累计已拨款数。
附：付款申请表
日期：
合同名称
合同编号
合同总价款
合同付款方式
已付工程进度款：
本月（次）支付金额：（工程款）￥元（大写：）
截止本次（月）已付款占合同总价的比例：%
代垫费用/扣款：
实际支付金额：￥元（大写：）
收款单位名称：
开户银行：
银行账号：
请款原因（工程进度）：施工单位负责人：公司盖章：日期：
4）工程竣工验收时，已拨款总金额不得超过合同要求。
5）工程竣工后，必须存留质保金，依照工程合同中的有关条文执行。
6）由工程队垫付资金的，按合同执行。
7）工程拨款程序：由施工单位提出，工程部编制工程进度拨款表。
8）所有拨款表格一律存档，以便与财务核对。
（四）工程管理
1、开工前的管理
强化工程的管理，要检查施工企业进场情况，包括：
1）检查施工技术力量、资质情况。
2）检查设备情况。
3）检查进场材料的准备情况。
4）审查施工管理方案和具体管理制度。
5）按人员要求，检查所需的技术人数、管理人员和操作人员，和各工种技术力量的配备情况。
6）检查安全保卫措施，及警示牌设置。检查购买意外保险情况。
2、施工管理
1）工程施工中，工程部必须要有监督、审查、批准表格。表格包括质量管理、进度管理、安全文明施工管理、分期拨款管理等方面。每一工序完成后必须经过有关责任人（旁站施工管理员）检查合格（要拍照留存）并签字，最后由工程部主要负责人签字同意后，方可进行下一道工序。
施工组织设计报审表
承包单位合同号
监理单位编号
致：
现报上工程的实施性总体施工组织设计及附件，请予审查和批准。
附件：1．施工进度计划、CPM网络图/条形图
2．详细施工方法、顺序、时间
3．材料、设备、人员进场计划、资源的安排
4．资金流动计划
5．项目管理组织设置及人员分工
6．施工安排和方法总说明
7．质量控制方法、手段
8．重点工程施工措施
9．质量保证体系
承包人：年月日
总监代表审查意见：
同意修改后再报不同意
总监代表：年月日
总监助理意见：
同意修改后再报不同意
总监助理确认：年月日
总监审定意见：
同意修改后再报不同意
总监：年月日
2）工程部必须将工程施工管理与造价拨款管理结合起来。每次拨款前，必须对施工企业所完成的工程数量、工程质量进行核对、检查，合格后由工程部经理签字同意，经项目总经理批准后方可拨款。
3）工程质量是关键。工程部必须抓好质量关：
A、建立健全全面质量管理体系：有专职人员进行质量把关，施工单位也有专职人员进行质量把关。其职责包括：指导、旁站监督、检查验收。做到每一道工序完成，层层责任人签字后，方可进行下一道工序。
B、工程开工前，召开由质监站、安监站、工程部、施工单位、监理公司有关人员的总体质量、技术要求交底会议（要记录在案）。主要内容为：
①建设单位（项目公司）、施工单位和监理单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工；
②建设单位根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；
③建设单位介绍工程开工准备情况；
④施工单位介绍施工准备情况；
⑤建设单位和总监理工程师对施工准备情况提出建议和要求；
⑥总监理工程师介绍监理规划的主要内容，以及按照《监理工作要求》实施监理的主要内容；
附监理日志：
工程名称：施工单位：
日期
年月日
天气
气温
0C
工程形象进度及质量情况
现场人员、原材料、设备机具情况
大事记
存在问题
监理处理意见
使用单位或上级要求
专业监理工程师：日期：
⑦研究确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员，召开工地例会周期、地点及主要议题。
C、工程质量必须达到国家规范标准。对于施工中不符合要求的部位，施工员必须提出整改措施。整改完成由工程部组织人员进行检查，签字后方可进行下一工序施工。
对于施工中出现的问题，施工方如不进行处理，工程部要停止其继续施工，强制性要求施工方处理。处理完善，验收合格后，方可进行下一道工序。并对隐瞒质量事故的或不负职责的责任人进行处罚。
D、工程部必须监督施工方不得偷工减料。情节严重者，直至中止施工合同，赔偿损失。
E、工程部必须对施工方所进的建筑材料进行监督。
致监理负责人：
下列材料经自检及试验符合合同要求，报请验证，并请准予进场。
1、附件：工程材料清单(材料名称、品牌、产地、规格、级别、数量)；
2、工程材料出厂合格证。
施工单位：负责人：日期：
致施工单位：
我证明下列材料符合/不符合合同要求，可以/不可以进场在指定工程部位上使用。
使用单位负责人：项目工程师/监理人：日期：
材料名称
单位
数量
品牌
规格
级别
产地
（6）为保证工程顺利施工，工程部要经常对施工方施工设备的使用情况、完好情况进行检查。
3、施工配套实施
1）场地平整
场地平整时的重要分界点应测坐标和高程。场地平整需注意：
A、规划为永久性道路（要考虑坡度）和将要作施工临时道路的地方，尽量不要挖土，填土时考虑道路荷载；
B、对场内土质较差的部位应采取处理措施，如：清淤，土层置换等；
C、严格控制回填材料质量和直径，按设计要求分层压实并及时测定密实度，以防影响工程施工；
D、场地平整的同时应做好场地排水设施；
E、由于土方开挖计算工程量容易有猫腻，必要时派员登记土方量，或用包死价。
2）园区内外市政配套
根据地块内部及周边市政管线配套现状情况，结合项目建设规模、项目定位、项目建设计划，向当地各市政管线配套主管部门申请，要求尽快扩建市政配套或列入近期实施计划，特别急需落实的是电力、自来水和排水、排污的接入。
市政配套阶段会产生如下费用：A、工程勘察（测量）费；B、工程设计费;C、临时用地费;D、建设工程勘察招标管理费;E、勘察设计监督管理费。
3）建筑单体定位、放线及验收
在取得施工许可证后，按建筑总平面图和单体底层平面图，请勘测单位对建筑物进行现场定位、放线，并取得定位资料，请相关部门进行灰线（基桩）验收，验收后才能正式开工建设。
4）临时道路
园区主干道根据建筑定位总平面图，可按永久性道路设计，雨水、污水和自来水管、消防管、暖气管及强弱电管等按永久性道路预埋，先实施道路基层，面层等建筑交付前实施；园区支路按施工临时道路实施，考虑施工车辆载荷；临时道路应满足施工时通过重型车辆的要求；任何单一工程完工后工程部应组织复测，验收（隐蔽工程必须前一工序验收后才可开展下一工序）。
5）施工用水、电实施
A、根据建筑定位（或规划）总平面图，向电力部门申请及实施施工用电电杆、拉线和变压器安装位置。
B、根据建筑定位（或规划）总平面图，向自来水公司申请及实施给水（给水干管最好按园区总用水量一次实施到位，如抽地下水的给水设施的按有利于工程施工的原则也可分点建设），施工用水计量表具应妥善保护。
C、工程部负责在实施施工用水的同时应将生活排水、排污按当地市政和环保部门要求一并落实完成。
D、工程完工后，工程管理部应做好验收工作。
6）临时设施施工
包括对施工围墙、招商展示中心（甲方现场办公室及会议室、监理单位办公室）、宿舍、食堂、浴室、卫生间、储藏间、门楼、保安岗亭等进行布局并组织实施。
4、工程进度管理
1）在合同书，要注明总施工工期。
同时，施工方在开工前，提交施工总工期计划。开工后，进行每分部、分项施工前，也要提交详细施工工期计划，以便于工程部对工期进度进行监控。
工程进度管理考核标准
序号
标准
标准分
扣分内容
扣分
考核方法
责任部门
责任人
1
根据合同工期编制总体进度计划，并报监理批准，对年月（季）进度计划和关键工程进度计划进行动态管理
15
检查计划
现场检查
2
工程计划目标层层分解，完成计划的措施并落到实处
15
检查计划和措施
3
施工组织严密，流水节拍合理，交叉作业有序
20
现场检查
4
重要节点工程按期完成，整体工程进度按计划进展或提前完成
30
检查工程进度报表
5
做好工程记录
10
施工日志
现场检查
6
及时、准确地填报工程报表
10
检查工
程报表
所有工期进度计划，都必须以施工合同中的工期为限，只能提前，不准拖延。
2）因自然灾害、人力不可抗拒因素或甲方原因造成的工期延误的，要即时由双方登记备案（说明原因、延误天数等），以便在竣工验收时核减。
延长工期申报表
承包单位合同号
监理单位编号
致（总监代表）：
根据合同条款的规定，由于下述原因，我要求延长日历天，使竣工日期（包括已指令变更延长的工期在内），从原来的年月日延长到年月日请予批准。
承包人：年月日
要求延期的原因和理由：
延长工期的计算：
总监代表签字：收到日期：年月日
总监助理签字：收到日期：年月日
总监签字：收到日期：年月日
5、安全及文明施工管理
1）工程部要设立抓安全文明措施管理的职能。
2）工程部要定期检查工地安全及文明措施的情况。发现安全隐患与不文明施工的，责令施工企业处理，对于已出现安全事故和不文明施工的问题，要查找原因，追查责任人的责任。
3）工程部要监督施工企业配备安全生产的有关设备、工具、服装和标牌，以及施工人员安全执行情况，尤其高空作业安全措施。
（五）工程验收
1、工程验收
验收条件
1）土建、水电工程全部结束；
2）各种门、窗、栏杆等安装完毕；
3）水、电接通；
4）钢结构、电梯、消防、暖气等工程安装、调试结束；
5）雨污水、小区内道路等市政工程结束；
6）景观绿化、各类综合管线等配套工程结束。
工程完成10天-15天后，施工方先自检，并以书面形式上报工程部，由工程部根据工程图纸，邀请有关部门进行初次验收，并对工程施工资料进行检查。（验收材料有：图纸会审、设计变更、洽谈记录、监理报告、工程定位测量、基槽验线、楼层平面放线记录、楼层标高超测记录、建筑物垂直度、标高测量记录、沉降观测记录、原材料出场合格证及进场检（试）验报告、施工记录、地基及基础、主体结构检验及抽样检测资料、质量验收记录、工程质量事故及事故调查处理资料、停、复工通知单及整改完成报告等等）
交工报验单
承包单位合同号
监理单位编号
致（监理代表）：
现已按合同要求基本完成，并已通过自检，特报请进行交工验收。（下述未完成工程将在缺陷责任期内完成。）
上述工程中的缺陷及未完成项目：
项目名称
责任内容
完成时间
备注
附件：交工报告、竣工图、自检资料
承包人：年月日
监理意见：
□合格，签定后，移交证书另发
□基本合格，最终完善缺陷修补
□不具备验收条件，满足后再报
监理代表：年月日
初次验收合格后，工程部制作工程验收单，通知各部门负责人（如招商部、物管部、行政部、财务等）或验收小组到工程现场进行二次验收，在工程验收单签名。工程验收单一般情况下根据工程合同要求扣除工程总额5%-10%质保金。最后制作支付证明交予财务部门安排工程款。
验收后，在质保期内出现维修，施工企业需及时到场维修，在一定时间内不维修的，由工程部找人维修，维修费在未结算工程款中抵扣。
工程竣工验收意见书
合同号：验收日期：
年 月 日
工程名称
施工单位
分项工程名称
单位
实际完工数量
金额
备注
施工单位负责人签名：
日期：
使用单位验收意见：
签名：日期：
项目工程师验收意见：
签名：日期：
工程项目总经理验收意见：
签名：日期：
2、质保金处理
到质保期过了1-2天，工程管理人员与工程负责人、采购人员到现场验收，对于工程合格的施工企业及时制作质保金工程验收单及制作支付证明。对工程不合格上报董事会并通知施工方进行整改，待整改后按工程合同重新验收，方可制作质保金工程验收单及制作支付证明。
工程结算报告书
合同号：
工程名称
建筑面积
合同签定日期
施工单位
施工总天数
竣工验收日期
工程结算说明
主要工程量
地面工程
天花工程
墙面工程
门面工程
（其它）
工程造价状况
合同总造价
实际验收造价
变更增减预算
元
超合同造价
元
增量预算
元
平均造价
元/M2
（其它）
已付工程款
元
扣除质保金
扣除水电及其它
应付工程款
本期应付工程款(大写)
3、验收移交
工程竣工后，工程部要从工程角度向物业管理部门提交管理方案，以供物业管理部门参考。
工程验收后，工程部将建筑物（物业）、全部工程资料（如建筑图纸、管线图等）移交给物业部，双方制作移交单并签名。
（六）工程资料存档
实行建立工程档案分类管理制度。
资料存档：工程每一阶段都要预备多一份存档，包括但不限于所有设计图纸和变更、隐蔽工程的记录和相片、材料购买及合格证、每一项工程实施等等。
工程验收完毕后验收单复印一份，按工程的各阶段分类存档：1、施工承包合同及协议书；2、分包合同按各分包项目的合同存放；3、按工程项目的类别分别存档（如：电梯工程、建筑工程以及其他的水电或建筑工程），以便日后查询工程项目完工程度及工程款的比照。
对施工企业作一个总体评价（包括质量、进度、管理水平、人员素质、垫付能力等等），以便有后续工程时进行择优选取。
工程流程如下：
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