本期导读
产业地产的本质是以通过可预期的土地增值和园区租赁销售来平衡现金流，以提供各种增值服务及产业投资的轻资产业务来实现可持续发展，以良性的政企博弈为顶层框架的政治经济学。产业园区的核心盈利模式主要包括物业销售、物业租赁、增值服务、产业投资4种类型，每个层次、每个阶段如何做好，如何盈利，直接决定着产业园区怎么做、能做多久。NO.1
产业投资
产业投资是最具挑战的一项业务，但同时又是最容易创造惊喜、获取超额收益的一项业务。对于产业地产商来说，可从以下三个方面开展产业投资业务。
首先，要搭建全方位、多梯次的金融服务体系，横向可以对接到所需的每一项产业，纵向可以覆盖到企业发展的每一个阶段。
其次，组建专业化、市场化、国际化的投资团队。投资团队要在政策把控、产业研究、项目遴选、尽职调查、投后管理、合理退出等方面具有深入的理论和实践功底，以专业化的眼光看园区和项目的当下，以市场化的眼光看园区和项目的未来，以国际化的眼光看园区和项目的边界。
再次，构建孵化投资一体化体系。利用自身可以提供物理空间的优势，通过内部自创或者外部引进众创空间、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合园区定位的初创项目，通过提供各种服务尤其是金融服务早期介入项目，成为创业企业的空间合伙人、时间合伙人，助力创业企业发展壮大，从而实现盈利的目的。
在国内目前来说，产业投资做的最成功的当属张江高科。根据张江高科年报表披露，张江高科实现投资收益7.97亿元，占利润总额的56%，投资收益首次超过地产营业利润。
产业培育方面，张江高科通过创建创业营，吸引相关优质创业项目入驻。并通过与国内外科研机构的多样化合作，吸引海外创业者来中国拓展市场、对接资源、落户国内，同时努力尝试把国内的好项目送出去。
金融渠道打造上，张江高科针对不同企业在不同时期的融资需求，以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与多个外部金融平台合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。
张江高科的模式所取得的成功有目共睹，完备的孵化体系，产业培育与产业链招商打造的强势产业，行业中唯一做到产业投资收入超过科技地产收入的成绩，都使很多同行人士对学习张江模式充满热情。
NO.2
增值服务
对于不同定位的园区来说，运营方可提供的服务内容会有所不同；对于相同定位的园区来说，园区企业的需求也不尽相同。运营方需根据园区企业及人的实际需求提供相应的有效服务。总结起来，不外乎金融服务、知识产权服务、产学研服务、海外资源对接服务、基础物业服务、政务服务、法律服务、人力资源服务、财税会计服务、培训辅导服务、员工服务等。
运营方既然可以提供这么多服务内容，那么就应该运用一定的方式，实现服务增值、服务变现。如运营方作为中介桥梁，让企业与人力资源机构对接，满足企业的人力资源需求，从而运营方从中可获得一定的服务费用；再如园区的水、电、燃气等能源服务，可由园区运营方与相关市政部门签订园区内能源资源售卖的委托代理协议，园区运营方直接掌握这些能源的售卖代理权，再出售给园区客户，从而获取增值收益。
做园区服务，不仅仅要做线下的服务，更应该做好线上的服务，利用互联网、信息化手段，搭建全方位的线上线下服务平台，向平台型公司转型。而转型的成功与否，主要是看运营方的资源掌控及整合能力。
通过开发智慧园区平台，把园区内资源、园区外合作伙伴资源、国内外创新及科技资源全部导入到平台之上，分门别类，让服务需求方与服务供给方在平台上可以进行充分的沟通对接，从而完成各种服务交易。平台上面资源越多，服务成交的概率越大。园区运营方作为资源整合商、平台提供商和服务中介商，需提前制定好交易规则，然后根据交易类型、交易金额等，约定每完成一笔服务交易，则收取合理的服务费用，从而获取源源不断的服务增值收益。
比如，深圳湾园区开发的Mybay智慧园区平台，以产业生态运营为核心，提供专业产业服务，通过生态运营服务信息系统将园区内外产业生态资源全部打通，充分整合资源，为企业发展壮大提供全链条、全生命周期、全方位的配套服务，推动园区和入园企业协同共赢发展；
天安云谷开发的SMAC（社交化、移动化、大数据和云）智慧园区平台系统，连接空间服务，挖掘空间价值，实现智慧管理和服务，为客户提供软硬件应用和服务，形成共生、共享、共创的产业链生态；
中集智谷开发的“办公云、政策通、产业易、金融宝、乐生活”五大云创服务平台，旨在为入园企业提供创业辅导、IT咨询、科创服务、金融服务、创业投资等全产业链增值服务。
NO.3
物业销售
在目前国家实行房地产去泡沫、去库存、去杠杆的号称史上最严房地产调整政策打击之下，房地产市场似乎已经走到了尽头。但其实真的山穷水尽了吗？不尽然，理由有三。
其一，产业园区既然做产城融合，那么除了研发办公用房之外，自然还要有商业、公寓、酒店及住宅等配套。园区物业不仅仅要满足企业的需求，同时还要满足企业里面人的需求，这些都具备了才是真正的产城融合。
其二，产业园区，产业为核心，园区为载体，两者之间相结合就是为了培育产业，促进区域经济发展。产业园区投资是一个投入大、回报慢、周期长的过程，如果在现金流上无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发进度的深入，很有可能因资金链断裂而功败垂成。
其三，产业园区做的是产城融合，看似是园，实则是城。招商引资无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。
在目前国内的产业地产开发商中，有华夏幸福、宏泰发展、亿达中国、联东集团、上海临港、招商蛇口这些行业标杆，均是配备适当比例的房地产，以打造真正优质的产城社区为目标。
NO.4
物业租赁
物业租赁也是产业园区业务重要的一块收入来源。租赁收入除了可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至还可以成为重要的盈利端口。物业租赁的价值在于，通过有效的招商和运营，实现租赁价格的不断提升，从而实现租赁收入的稳定和持续增长。
另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化业务。我们以成熟园区稳定的、可预期的物业租赁收入所产生的现金流作为基础资产，然后通过一定的结构化设计进行信用增级，从而在此基础上发型资产支持证券进行融资。
例如，今年年初碧桂园租赁住房REITs一号第一期在深交所挂牌，该租赁住房REITs是国内首单达到亿级规模的REITs产品，也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。该产品以碧桂园位于北京、上海和厦门三地的租赁住房物业为基础资产，由原始权益人碧桂园地产集团对整租租金支付义务进行担保，整租方佛山碧函公司负责实际对外运营，产生租金收入，带来回报。
当然，除了上述四种主要的盈利模式之外，随着金融产品的不断创新，未来会有更多的、更容易实现的盈利模式创新式的涌现出来。
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