新安园小区管理规约（草案）
第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规规章，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：新安园小区。
（二）坐落位置：杭州市萧山区北干街道永金路号。
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：育才北路；南至：新安寓小区；
西至：北干初中；北至：金苑大厦。
有物业管理区域划分意见书的,具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积平方米、物业总建筑面积.24平方米。
（六）物业管理办公用房建筑面积为平方米，坐落：新安园小区8幢二楼。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：新安园小区8幢二楼。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费可以采取包干制方式，具体根据《物业服务合同》约定。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律法规规章和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规、规章和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。
第十三条电梯的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律法规规章明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和维修、改造、更新，并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在物业专项维修资金中列支，也可由相关业主自行筹集。
鼓励引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险。
第十四条业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统，不得在空调设备上增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十五条业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应当按照要求及时整改；
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十六条业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
（一）爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备；
（二）不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定处理，不得随便丢弃。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法部门。
第十七条业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，并遵守下列规定：
（一）不得将房屋内卧室、起居室、阳台等部位改为卫生间或厨房间，不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；
（二）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重结构。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止，业主委员会可以书面要求其限期改正，其他业主、非业主使用人可以向城管执法、房产管理等部门举报；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法、房产管理等部门。物业服务企业可以对用于违法搭建的材料采取禁止进入物业管理区域的措施，并向城管执法、房产管理等部门报告。
第十八条业主、非业主使用人进行装饰装修时，遵守下列规定：
（一）遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并按照装饰装修的有关规定办理手续。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：工作日上午8点～11点、下午2点～5点，其它时段不得施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后实施，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第十九条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.机动车车辆行驶、停放、收费等管理：遵守《小区机动车辆管理条例和收费办法》按序停放、按规定缴费；不得将车辆停放在消防登高台和消防通道；
2.非机动车行驶、停放、充电等管理：非机动车行驶、停放、充电等管理遵守《小区非机动车辆管理条例》，按序行驶、按规定停放，电瓶车停放在指定地点，共享单车、共享电瓶车、外卖电瓶车不得进入小区；
3.宠物饲养：遵守《杭州市限制养犬规定》，饲养宠物必须取得相应证照，并去物业服务中心备案，遛狗时间按照杭州市城管制定时间和地点遛狗，严禁在公共绿地和其他公共场所无牵绳遛狗，严禁在地下室遛狗，及时处理宠物的粪便；携带宠物进入公共区域，需牵好狗绳等安全防范措施，乘坐电梯的，应当避开乘坐电梯的上下班高峰时间，以防止伤及他人，造成人身伤害的，宠物饲养人为第一责任人，宠物饲养人未遵守规定而产生的不良后果由宠物饲养人承担，伤及他人的应及时将伤者送往卫生防疫部门诊治，并依法负担全部医疗费用和损失；
4.防盗窗、网、门、栅安装：为提升物业品质，美化小区环境，禁止在小区内安装突出墙体平面的保笼等；
5.晒衣架安装：晾衣架不得超出建筑物外沿来晾晒衣服、被子等，防止衣服等晾晒物及衣架等物品坠落伤人，以此发生的事故由责任人承担相应的赔偿和法律责任；
6.太阳能热水器安装：严禁私自安装热水器；
7.小区噪声：遵守《杭州市环境噪声管理条例》进行宣传庆典、文化娱乐、体育健身等活动不得使用音响等产生噪音的用品，影响业主正常的休息、生活；饲养宠物的，应当采取有效措施，避免产生干扰周边居民正常生活的噪声。
8.小区严禁高空抛物。遵守《中华人民共和国侵权责任法》从建筑物中抛掷物品或者从建筑物品坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予赔偿。
9.为杜绝消防安全隐患，讲文明树新风，严禁在小区道路、单元门门口、楼道等公共区域焚烧纸钱，点蜡烛，点香等迷信活动。
10.未经业委会许可，不得设置临时营业摊点、店铺跨门、占用小区公共区域经营。
第五章物业的维修
第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第
1或2项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
1.所在地社区居民委员会；
2.所在地派出所。
第二十三条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第六章物业的转让、租赁
第二十六条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
第二十七条住房出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，不得将其他非居住空间出租供人员居住，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住人数不得超过2人（法定赡养、抚养、扶养义务关系除外）。
为保障小区其他业主的生活不受到干扰和影响，业主不得将居住房屋作为经营用途出租给网点，公司进行仓储、经营等活动或作为群租用途出租。对业主违反此规定，擅自改变住房用途，出租给网点、公司进行仓储、经营等活动或进行群租的，全体业主授权物业服务企业采取有效措施，出具限期整改通知书并向相应违规人员下发，对于逾期未整改的，物业服务企业可采取限制措施督促其整改。
小区商铺、公共配套设施的经营必须满足国家及地方相关法律法规要求，取得证照，不得危害环境（如噪音、废水、废渣、废气、）。不得经营油烟类、扰民、不得影响交通通行，不得占用公共区域进行生产经营活动，为保证商铺的合法经营、保障业主的健康生活以及日常的生活不受商铺经营的干扰，如果商铺使用人在无工商、卫生以及环保等相关部门批准许可的情况下营业，要求商铺业主必须立即且主动停止继续将商铺出租或继续使用，需要时，可以向社区法务人员请求法律援助以便解除出租合同关系，同时向物业报告该情况，并授权物业服务企业采取限制措施。
第二十八条物业出租人应当协同承租人依法办理房屋租赁登记备案手续。同时，按规定将租客信息向社区或派出所报送登记。
第二十九条物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯联系方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七章物业共有部分的经营与收益分配
第三十条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主经营，单独列账，由业委会作出的经营方案向社区党组织先报备后，需经业主委员会会议半数以上同意后、向全体业主公示后方可执行。本物业管理区域内属于全体业主所有的公共收益金按以下约定分配：
（一）用于续交物业专项维修资金(当经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；根据《杭州市物业管理条例》第五十三条的规定：物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。
（二）用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（三）用于业主大会、业主委员会的工作经费；
（四）诉讼费用；
（五）审计费；
（六）聘请专职秘书的费用；
（七）业主大会决定的其他费用。
第三十一条经营性收益可以由业主委员会自行管理，也可以委托属地街道、社区或物业服务企业代为管理。经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每半年公示一次收支情况；经营性收益由属地街道、社区或物业服务企业代为管理的，要单独列账，并每半年公示一次收支情况，业主委员会应监督物业服务企业公示情况。
第三十二条经营性收益单次使用金额在1万元以上的，须经业主大会会议决定，并在本物业管理区域内公告。经营性收益单次使用金额在1万元以下的，须经业主委员会会议决定后向社区报备，并在本物业管理区域内公告。
第三十三条物业服务企业更换，业主委员会届满或中止，或者业主委员会负责人离职的，须对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日（不少于7日）。
第三十四条对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性收益中列支。
第八章物业专项维修资金
第三十五条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用、管理执行国家、省、市的相关规定。
第三十六条维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，业主委员会应认真审核工程内容、施工单位、预算方案及资金额度等事项后，组织征求相关业主意见，并将上述事项在物业管理区域内进行公示。维修方案和征求意见情况应及时报送社区备案，同时邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
第三十七条本物业管理区域如未成立业主委员会或未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会或者小区管理委员会按规定程序代为申请使用物业专项维修资金。
第三十八条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的30%时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的具体方案由业主委员会拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第1.2.3.4项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中根据本管理规约第三十条第1项约定的比例提取额度，用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
第九章违约责任
第三十九条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致业主共同利益受损的，受损害业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主大会召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第（一）、（三）、（四）项共同管理权：
（一）担任业主委员会委员候选人和委员；
（二）业主大会会议表决权；
（三）共有部分经营收益分配权；
（四）参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
第四十条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规、规章和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行;
（二）以告知、劝阻、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律法规规章、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.物业服务企业可以清理在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状；
2.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，物业服务企业可以在社区和业主委员会的见证下，采用拖车等强制方式解除隐患；
3.物业服务企业可以联合社区、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违规违约行为通报其所在工作单位,由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违规违约人是党员的，可以书面形式将其行为通报其所在党组织,由党组织协助劝导、责令改正、消除影响等。
第四十一条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交费的，业主委员可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
（一）欠费12个月以上拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；
（二）经生效法律裁判文书明确应交纳物业服务相关费用，仍不交纳的，作为黑名单上报相关管理部门记入信用档案。
第四十二条违反有关法律、法规、规章或者本管理规约造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十三条非业主使用人违反法律、法规、规章或者本管理规约的，业主承担连带责任。
第十章附则
第四十四条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第四十五条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十六条本管理规约每位业主各执电子版1份，业主委员会、物业服务企业各留存1份。
第四十七条业主委员会监督本管理规约的实施。
新安园小区业主大会议事规则（草案）
第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：育才北路；南至：新安寓小区；
西至：北干初中；北至：金苑大厦。
有物业管理区域划分意见书的，具体见附件。
（二）业主大会名称为：
杭州市萧山区新安园小区业主大会。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选聘和解聘物业服务企业；
（八）筹集和使用物业专项维修资金；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变共有部分的用途；
(十一)物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营及其收益的管理分配使用；
（十二）物业管理区域内除公共道路以外设置临时停车位，制定车辆行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规规章或管理规约规定由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（八）项和第（九）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意。
第八条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主参加，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和社区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第十八条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告；
（四）按照本议事规则第十九条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议原则上每年召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的；
（二）发生消防、电梯、供电、供水、供气设施设备等重大情形或者紧急事件需要及时处理的；
（三）街道、社区认为有必要并要求召开的；
（四）涉及业主重大利益的事项。
第十条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名，附身份证、房产证复印件）后，需及时报告社区，并在15日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内公告。
第十一条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门和街道协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》规定由区、县（市）房产主管部门和街道指导、帮助社区指导业主召开，具体工作委托社区组织实施。
第十二条业主大会会议采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定会议形式并进行公告。
第十三条本物业管理区域不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主代表只可代业主表达其意愿，不得代替其作出相关决定。
第十四条业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件。受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十五条受托人应当根据委托人委托的内容代为行使共同管理权。
（一）委托内容为：
1.表决《业主大会议事规则》和《管理规约》；
2.选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4.有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数不超过5（含）人；
2.同一名非业主代理人的委托人数不超过1（含）人;
第十六条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像、影像资料可以确认的；
（五）业主在网络上查收确认；
第十七条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
已确认参会未表决的业主，其投票权数按照下列第1项办法统计：
1.计入已表决的多数票；
2.不计入已表决的多数票；
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第3项办法统计：
1.均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会委员；
2.均不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积，可以参选业主委员会委员；
3.限制其被选举权，不得参选业主委员会委员；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（四）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
第十九条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决（除增补业委会委员、物业选聘工作）。
第三章业主委员会
第二十条 业主委员会由5名委员组成，2名候补委员其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为5年。
业主委员会办公地点为新安园小区8幢二楼。
第二十一条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定;
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主，且中共党员候选人原则上应占总候选人数的百分之五十，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）住宅业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满12月以上；
（八）商业、配套用房业主参选前一年在物业管理区域内办公、经营累计满12月以上；
（九）无违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
（十）无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
第二十三条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第二十四条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十五条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）不按照有关规定交存物业专项维修资金的。
第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（五）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（六）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（七）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十七条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；
（六）住宅业主当选之后每年在本物业管理区域内居住累计未满__12___月的；商业、配套用房业主当选之后每年在物业管理区域内办公、经营累计未满12月的；
（七）发生第二十五条第（三）、（四）、（五）、（七）、（八）、（九）、（十）项情形的。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十八条业主委员会委员实行差额选举。如实行差额选举的，差额人数为1人。
第二十九条采用下列办法产生业主委员会委员候选人（首届、换届、改选同）：
1、业主委员会委员应该是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表；
报名人数等于8人时，经过社区党组织资格审核通过后直接报送业主大会进行选举；
报名人数小于8人时，则延长报名时间7天，以产生业主大会议事规则规定的人数；
如果报名人数大于8人时，由筹备组组织报名的候选人进行内部推选（不得委托及不得进行电话等其他方式推选，不来现场内部推选的视为自动放弃推选权，但有被推选权），选出8人报送业主大会进行选举；
第三十条本物业管理区域设立候补委员,具体规定如下：经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的候选人，未能当选业主委员会正式委员的，可以按照得票多少，依照顺序列为业主委员会候补委员，人数不得超过正式委员总数的50%。
第三十一条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议原则上每个月召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列第1、2、3项情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
3.街道、社区认为有必要并要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十二条业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员，并邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前报告社区，并在本物业管理区域内公告，听取社区和业主、非业主使用人的意见建议；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会会议决定文件由业主委员会发布；
（八）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式报告社区并在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督。
第三十三条业主委员会候补委员的递补规则如下：
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。
候补委员递补后，业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第二十条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十四条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道、社区，并在街道、社区指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十五条 业主委员会换届改选办法：
（一）由街道、社区和业主委员会成立换届选举工作组，负责具体换届改选工作，工作组组长由街道、社区代表担任；
（二）在业主自愿报名的基础上，由工作组按照本议事规则第二十条、第二十二条至二十五条、第二十八条、第二十九条等审核并产生业主委员会候选人名单；
（三）若经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数达到应选委员人数的，按得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员，可以根据第二十九条列为业主委员会候补委员。
若经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数未达到应选委员人数的，按下列第1、3种方式产生新一届业主委员会：
（1）符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的候选人中重新进行补选；
（2）符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在重新调整确定候选人后，重新进行补选；
（3）减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会。
第三十六条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
有下列情形之一的，社区在街道指导下，代行业主委员会职责或成立由业主代表及街道、社区代表等组成的小区管理委员会，代行业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的；
（二）业主委员会任期届满终止，新一届业主委员会未能及时产生的；
（三）业主委员会不按规定召开业主大会，或虽经街道协商确定召开时间，但逾期仍未召开的;
第四章选聘物业服务企业
第三十七条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第三十八条 发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月；
（二）物业服务企业书面提出解除合同的。
第三十九条业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日。
第四十条业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，确定候选企业数量为两家。
第四十一条业主委员会根据本议事规则第三十八条、第三十九条规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日（不少于7日），接受业主查询和监督。物业选续聘都必须进行承接查验，物业服务合同中必须约定物业退出和进驻的承接查验约定，委托第三方查验公司的查验人员必须持证上岗（涉及消防、电梯查验单位必须提供社保证明）
第五章筹集管理业主大会、业主委员会运作经费
第四十二条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的
2%，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费采取从经营性收益中列支筹集：
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.聘请工作人员费用；
4.审计费、诉讼费。
（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日（不少于7日），接受业主的查询和监督，并报社区存档备查。
第四十三条本物业管理区域不建立业主委员会委员履职工作补贴制度。
第六章档案资料的建立与保管
第四十四条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料。
第四十五条业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。
第四十六条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区暂时保管，新一届业主委员会产生后由社区与其进行移交。
第七章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十七条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1.业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第四十八条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十九条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第八章附则
第五十条本议事规则经年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十一条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
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