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导读：
1.年4月1日一审业主行政起诉诉讼状
1.年4月1日业主申请异地审理
1.年4月3日重庆市江北区法院立案告知书
1.年5月18日重庆市一中院裁定案件由渝北区人民法院管辖
1.年7月8日重庆市渝北法院立案告知书、缴费通知、当事人权利义务告知
1.年7月13日重庆市渝北区人民法院开庭传票
1.6.年7月22日诉住建委补充材料
1.年7月29日被告答辩状及证据
1.年8月一审开庭前业主驳被告答辩状及业主对被告证据的质证意见
1.8.1驳被告《答辩状》
1.8.2驳“内部管理”说
1.8.3关于被告提供证据的质证
1.8.年8月诉住建委补充材料
1.年8月18日开庭审理业主驳被告庭辩词
1.年8月开庭审理原告证据、补充证据、证据说明
1.10.1证据（分组）
1.10.2诉江北住建委证据
1.10.3诉江北住建委补充证据
1.年4月1日一审业主行政起诉诉讼状原告：佳禾园35名业主被告：重庆市江北区住房和城乡建设委员会负责人：林立，职务：主任；住所地：重庆市江北区金港新区16号8-10楼；联系-；一、诉讼请求：1、判令被告撤销《行政履职告知书》,重新对原告投诉事项做出合符法规的处理。2、诉讼费由被告承担；二、案情经过：原告于年9月11日向江北区物业主管部门江北区住建委投诉原告小区物业（剥夺业主选聘权利，未与业主协商、签订物业服务合同，强行收费；擅自处分物业用房；侵占业主公共收益），江北区信访办依规将投诉信转主管部门江北区住建委物业科，并依规给投诉人回执；被告于年10月22日给原告草草做了歪曲事实的《关于张子文等人信访事项的回复》，原告不服，即向江北区监察委写了《对江北区住建委回复的投诉》，递交江北区监察委驻住建委小组，纪检我们调查了住建委住保科张科长，张科长说当时接到中石油“不移交”的函。（有电话录音）原告即向被告递交了《信息公开申请》，被告于年11月18日给原告回复：查无你申请公开的信息。同时写了《行政复议》向江北区法制办申请行政复议，法制办负责人回答：确实不该我们受理，你们是信访渠道，请去信访。我们到信访办，信访办张科长回答：我们信访程序是信访复查。后将《行政复议》改为《信访复查》，信访办按程序约被告派李科长负责处理。被告做出撤回原《关于张子文等人信访事项的回复》，重新调查处理的决定。原告于年12月11日收到被告《行政履职告知书》。《行政履职告知书》罔顾事实，回避原告投诉事项，袒护纵容物业违法行为，未履行主管职能部门的监管职责，置广大业主合法权益于不顾，这不仅仅是渎职或失职，而是明目张胆的袒护纵容，依法应承担相应责任。三、诉讼理由：1、被告严重失职。国务院《物业管理条例》第四十九条“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉”；第四十三条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督”。原告已经将住所地物业违规违法行为投诉至被告，并明确列出物业公司违反的法条，公共收益法定属于业主，而作为主管部门的被告完全不履行“保护财产权”职责，违反《行政诉讼法》第12条第6款之规定，做出严重违反国家法令的回复，遭到原告驳斥后做出撤回决定。2、袒护、纵容物业的违法行为，致使物业公司肆无忌惮违法乱纪，造成原告小区物业乱象，历经两年仍无纠正迹象。被告《行政履职告知书》完全回避原告投诉事实，作为物业管理行为，完全不遵循《物权法》《物业管理条例》，剥夺业主选聘物业公司的权利，违反《行政诉讼法》第12条第8款规定，是一种对物业公司违法行为的袒护和纵容。①、被告《行政履职告知书》称“根据中国石油西南油气田分公司与宝石花物业管理有限公司签订的《战略合作协议》”，《战略合作协议》，即表明从事油气勘探开采的西南油气田分公司要公然违背国办发()19号、45号“国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能”、国资厅发改革（）7号“中央企业要突出主业，不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能，不应接收与主业发展方向不符的‘三供一业’职能和业务”的规定，继续强揽物业，对这种明显违背中央精神的行为，请被告查明，做出符合法规的认定，向原告出示。②、被告既然认定“宝石花物业公司于年1月1日至年12月31日接受中国四川石油管理局有限公司石油职工家属区住宅物业管理职能”，那么接受了四川石油管理局有限公司石油职工家属区住宅物业管理职能的宝石花物业就应该按照《物权法》《合同法》《物业管理条例》与业主确定双方的法律关系。没有履行法律程序而强行入驻，强揽物业，作为主管部门的被告不履行监督职责，应当承担失职责任。③、原告认为，既然是从事的物业管理活动，就应该遵循《物业管理条例》的相关规定，被告也应该对物业公司依法履职进行监督，督促其纠正错误，而不是无视、袒护和纵容。3、认定事实不清。①、《行政履职告知书》称“重庆市江北区石马河佳禾园小区为中石油职工家属区”，原告及家禾园业主与开发商签订的购房合同为《商品房购买合同》，虽然购买时价低于市价，但那是因为土地是划拨土地，不是开发商获得的出让土地。被告枉顾事实的定性，也一定程度助长了物业公司的违法行为。②、《行政履职告知书》称“处于内部生活后勤管理模式”，什么是后勤管理模式？请被告给出明确的定义。既是“内部生活后勤管理模式”，以前的内部管理部门叫生活服务公司，为什么赶在年组建注册川油物业?又匆匆交给宝石花?水、电、气已移交给别的部门管理，只物业管理内部管理，没有合法依据。谁允许物业费价格市场化而物业管理不市场化?请被告出示依据。这是以行政履职形式“滥用行政权力排除或者限制竞争”。③、《行政履职告知书》称“小区内大、中修及设备更新均由企业承担”，佳禾园小区于年才开始交房入住，到现在才6年，大多设备、建筑刚过保修期，有的还在保修期内。仅仅6年就发生大、中修、设备更新是不符合常理，不符合实际的。④、《行政履职告知书》称“你们反映佳禾园小区物业相关问题，建议向四川川油物业有限公司重庆分公司和西南油气田分公司进行沟通、协商”。请问被告：A、物业管理职能已交宝石花物业，川油物业还存在吗？前边说已交给宝石花，这里又说找川油物业沟通、协商，为什么前后矛盾，不能自圆其说？B、佳禾园小区的物业纠纷本由川油物业违法提价引起，受害者去祈求施暴者，能解决吗？确定的县级房地产机构为主管部门还有职责可履吗？反倒是国务院《物业管理条例》第六十九条“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分”的明确规定；C、川油物业有解决物业纠纷的职能吗？致江北区人民法院具状人：诉讼代表人年4月1日附：证据1.年4月1日业主申请异地审理江北区人民法院：根据《行政诉讼法》第55条“当事人认为审判人员与本案有利害关系或者有其他关系可能影响公正审判，有权申请审判人员回避”之规定，原告对诉江北区住建委一案申请异地审理。特此申请申请人：（原告）年4月1日1.年4月3日江北区法院立案告知书1.年5月18日重庆市一中院裁定案件由渝北区人民法院管辖1.年7月8日渝北法院立案告知书、缴费通知、当事人权利义务告知1.年7月13日重庆市渝北区人民法院开庭传票1.6.年7月22日诉住建委补充材料一、关于“强揽物业”1、法律规定：（1）、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。（2）、国务院《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。（3）、重庆市《物业管理条例》第十四条业主大会决定下列事项：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；2、应承担相应的法律责任：（1）、国务院《物业管理条例》第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（2）重庆市《物业管理条例》第一百零一条物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门予以处罚：
（一）违反本条例第十七条，未按照规定报送有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。（二）违反本条例第五十条，未按照规定办理物业承接查验备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款。（五）违反本条例第五十七条，未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下罚款。二、关于“擅自处分物业用房”1、法律规定：（1）、《物权法》第七十三条建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（2）、国务院《物业管理条例》第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。（3）重庆市《物业管理条例》第五十一条物业服务用房和物业管理设施设备用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自改变其用途，不得将其分割、转让、抵押。2、应承担相应的法律责任：(1)、国务院《物业管理条例》第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。三、关于“侵占业主公共收益”1、法律规定：（1）、《物权法》第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（2）、国务院《物业管理条例》第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（2）、重庆市《物业管理条例》第五十八条物业服务合同应当约定下列主要事项：（六）公共收益的管理、使用、分配；第六十条物业服务企业不得有下列行为：（三）擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动。第八十四条利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：
（一）可以开展经营的场地范围；
（二）电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求；
（三）不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准；
（四）物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的百分之三十；
（五）公共收益的财务管理要求；
（六）相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法；
（七）公共收益收支情况的定期公示与审计办法；
（八）对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。第八十五条公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。2、应承担相应的法律责任：（1）、国务院《物业管理条例》第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。（2）、重庆市《物业管理条例》第一百零一条物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门予以处罚：（八）违反本条例第八十四条、第八十五条，擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行广告宣传和经营等活动的，擅自设置或者允许他人设置临时摊点的，责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下罚款。四、监督主管部门：（1）、国务院《物业管理条例》第五条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（2）、重庆市《物业管理条例》第四条市、区县（自治县）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九十四条区县（自治县）住房城乡建设主管部门履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定，负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案；
（二）指导和监督街道办事处、乡（镇）人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷；
（三）负责物业服务企业和从业人员的监督管理，开展物业服务质量监督检查，建立物业管理诚信档案并接受查询；
（四）监督管理物业管理招投标活动和物业专项维修资金；
（五）查处违反第七十三条第一款第三项、第四项、第五项、第十二项规定的行为；
（六）宣传物业管理有关法律、法规和政策，定期开展物业管理业务培训；
（七）法律、法规规定的其他职责。五、区县住建委不履职应承担的责任：1、国务院《物业管理条例》第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。2、重庆市《物业管理条例》第一百零八条住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未按照规定履行监督管理职责的；
（二）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的；
（三）未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；
（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；被告接到原告《投诉信》后未遵照国务院《物业管理条例》第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。重庆市《物业管理条例》第九十四条区县（自治县）住房城乡建设主管部门履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定，负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案；
（二）指导和监督街道办事处、乡（镇）人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷；
（三）负责物业服务企业和从业人员的监督管理，开展物业服务质量监督检查，建立物业管理诚信档案并接受查询；
（四）监督管理物业管理招投标活动和物业专项维修资金；（五）查处违反第七十三条第一款第三项、第四项、第五项、第十二项规定的行为；重庆市《物业管理条例》第二条“本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。”上述法规规定对物业行为的监管部门均是“由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门予以处罚”，履行监管职责。可是被告对原告投诉的三项内容未进行认真调查核实，并依法作出严肃处理，以规范物业管理行为，建立良好和谐的社会秩序，属严重不作为，依法应承担相应责任。盼法官依法判处，严明法纪，维护法律尊严。谢谢！原告诉讼代表人年7月22日1.7被告答辩状及证据1.年8月一审开庭前业主驳被告答辩状及业主对被告证据的质证意见1.8.1驳被告《答辩状》通观被告《答辩状》共两条答辩：一、被告年12月10日作出的《重庆市江北区住房和城乡建设委员会行政履职告知书》，该告知书并非具体行政行为。请求驳回原告起诉。1、《行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为。”对“行政诉讼”做了精准的阐释，“行政行为”侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益，就可以提起行政诉讼。①宝石花物业在渝北市场监督局的注册信息表明：宝石花物业是独立的物业管理企业，与原告具有平等的法律关系；②从西南油气田分公司的移交过程看，重庆属于“三供一业”剥离移交试点地区，西南油气田分公司于年出资万注册了川油物业公司，本欲以川油物业接下西南石油片区的住宅物业管理业务，但是后来的国发（）19号，国资厅发改革（）7号、8号，国资发改革（）85号均明确规定国有企业不能成为“三供一业”接收主体。川油物业属西南油气田分公司全资子公司，是其属下二级单位，无法完成接收，于是将物业部分业务移交给宝石花物业公司，而宝石花物业与西南油气田分公司毫无瓜葛，否则它也不能成为移交的接收方。③重庆市第五中级法院（）渝05民终号《裁定书》第6页“川油物业管理有限公司重庆分公司退出小区，移交给社会其他物业公司管理后，社会其他物业管理公司与业主之间则构成平等主体的民事法律关系，应当按照《物权法》《合同法》《物业管理条例》等法律确定双方的法律关系和具体的权利义务。”仍然是第6页“年1月四川川油物业管理有限公司重庆分公司将小区物业管理移交给宝石花物业管理。”④被告提供的作为证据的四川川油物业管理有限公司《关于重庆石油片区职工家属区物业分离移交及相关规则情况说明》第5页“同时，将管理的石油职工家属区分离移交全资国有的物业管理公司，并由宝石花物业管理有限公司实质管理。”⑤被告《答辩状》第2页“小区物业由宝石花物业有限公司管理”。综上所述，宝石花物业有限公司是独立的物业公司，必须依照《物权法》《合同法》《物业管理条例》等法律确定与原告双方的法律关系和具体的权利义务。宝石花物业进入小区，未经业主选聘，未与业主进行合同约定，即强行收费，本属违法行为，而被告在《行政履职告知书》中认定为“处于企业内部生活后勤管理模式”，是没有法律依据的行政行为，并以加盖公章的形式将违法行为合法化，这一行政行为严重侵犯原告法律赋予的权益。2、“单方行为”，被告的《行政履职告知书》将宝石花物业公司非法进驻本小区的行为合法化，对小区业主利益产生了重大的损害，而被告除了与被投诉人（宝石花物业）联系商谈之外，未对小区物业行为进行调查核实，亦未组织双方申述各自理由后做出合法认定。怎不叫“单方行为”？3、支撑此观点的另一依据是“对原告权利义务没有产生任何影响”，果真如此吗？在被告这一观点的掩盖之下，依《物权法》《物业管理条例》规定业主对专有部分的“处分权”被剥夺；本属于业主所有的公共收益被物业公司违法侵占；属于业主所有的物业用房被物业公司任意处置，非法获利；宝石花物业与目标广告公司签订的“年电梯广告位租赁合同”变成了《物业服务合同》，把电梯广告位租赁费变成了物业服务费，改变电梯广告费性质，剥夺业主对公共收益的所有权。能说“对原告的权利和义务没有产生任何影响”吗？二、被告做出“内部管理行为”“内部管理模式”的认定，是明目张胆的袒护纵容物业的违法行为。请拿出法律依据。被告提出“内部管理”以推脱监管责任，是根本违背国家法令法规的，其理由如下：1、关于移交社会化、专业化管理的时间节点①国发（）19号，国办发（）45号，国资厅发改革（）7号、85号，国资厅资本（）号均要求“三供一业”移交工作于年底基本完成。②重庆五中院《裁定书》第5页“年1月，四川川油物业管理有限公司重庆分公司将小区物业管理移交给宝石花物业公司管理。”③四川油气田矿区《物业收费制度改革实施意见》（）7号二基本原则（一）目标导向“确保年底前完成矿区物业管理分离移交”。④中国石油发布年度社会责任报告确认““三供一业”等剥离企业办社会职能改革任务全面完成，不断增强发展新动能。”⑤西南油气田分公司业也是按照这个时间要求，于年底将石油小区的物业管理移交给宝石花物业管理。以上法规及事实均证实年底已经完成移交，根本不存在什么“内部”说。2、“三供一业”剥离移交对企业的规定国发（）45号，国资厅发改革（）7号、8号，国资发改革（）85号均规定“不以房地产或物业管理为主业的中央企业不能承担职工家属区物业管理职能”。“三供”剥离移交早已完成，水电气已经由专业企业承担，凯源也没有气价的定价权，必须接受属地主管部门监管。强揽物业就可以有定价权、而不受属地政府主管部门监管吗？3、佳禾园小区性质①、业主《重庆市商品房买卖合同》定性为城镇居民商品房，并于江北区房管局办理了产权登记，取得了《重庆市房地产权证》。②、接房时与欣油物业签订了《石油家益佳禾园小区管理规约》（代前期物业服务合同），对物业费价格，服务内容，双方权利、责任和义务进行了约定。以上事实足以证明佳禾园小区，无论西南油气田分公司采取的（）45号文件规定的哪一种移交方式，都应该在年底完成“三供一业”中物业移交，没有移交给政府指导的接收单位，并不等于没有移交出来。三、被告在物业管理活动中应承担的监管职责国务院《物业管理条例》：第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。《重庆市物业管理条例》：第九十四条区县（自治县）住房城乡建设主管部门履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定，负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案；
（二）指导和监督街道办事处、乡（镇）人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷；
（三）负责物业服务企业和从业人员的监督管理，开展物业服务质量监督检查，建立物业管理诚信档案并接受查询；第一百零一条物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门予以处罚：（二）违反本条例第五十条，未按照规定办理物业承接查验备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款。（四）违反本条例第五十四条、第六十一条，未按照规定填报或者公示信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。
（五）违反本条例第五十七条，未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下罚款。（八）违反本条例第八十四条、第八十五条，擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行广告宣传和经营等活动的，擅自设置或者允许他人设置临时摊点的，责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下罚款。根据国务院《物业管理条例》第二条 “本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”这里规定得非常清楚，“选聘”“合同约定”是物业管理活动的最本质的属性。物业公司首先必须通过业主选聘，宝石花未经业主选聘，强行进入小区，作为主管部门的被告该不该履行监管职责？次“合同约定”，宝石花物业未与业主签订合同，强行收取费用的违法行为，被告没有履行监管职责。《重庆市物业管理条例》第二条“本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例”，宝石花目前从事的是物业管理活动，在重庆市区域内，理当遵循《物业管理条例》严格遵守国家相关法令。违背法令，被告理应担负行政监管职责。四、《答辩状》称“答辩人无权干预中国石油西南油气田分公司的内部管理”，此说有三个错误：1、宝石花是具备独立主体的物业管理公司，不是西南油气田分公司的下属单位，有宝石花的注册信息可查。2、如果现在石油小区物业管理活动仍然是西南油气田分公司的内部行为，那只能说明西南油气田分公司违背中央“促进国有企业轻装上阵、公平参与竞争”的“三供一业”剥离移交的宗旨，抗拒“三供一业”移交政策，公然与中央政策对抗。被告做出“内部管理”的认定是纵容违法行为。3、宝石花物业必须受《物权法》及《物业管理条例》的规范调整，接受地方政府监管，而不能以物业“内部管理”为由头对小区管理为所欲为，侵犯全体业主的利益。被告在业主已经投诉的情况下仍然袒护纵容，放弃了应当承担的监管职责。综上，被告的答辩，没有法律依据，只不过是为推脱责任而牵强附会、胡编乱造的说辞，完全不能支撑其诉求，原告请求法院不予采信。1.8.2驳“内部管理”说被告提出“内部管理”以推脱监管责任，是根本违背国家法令法规的，其理由如下：一、关于移交社会化、专业化管理（一）、时间节点1、《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》国发（）19号：二、工作要求1．时间安排。年开始，全面推进国有企业“三供一业”分离移交工作，年年底前基本完成。2、《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意的通知》国办发（）45号：一、总体要求。（一）工作目标。年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，年年底前基本完成。3、《中央企业职工家属区“三供-业”分离移交工作有关问题解答》国资厅发改革（）7号：一、关于工作推进和经费申报时间节点““三供一业”分离移交工作年底基本完成，…中央国有资本经营预算原则上对年12月31日之前签订职工家属区“三供一业”分离移交正式协议的中央企业实行预搜补助。”四、关于落实先移交后改造。宝石花不但向政府申领了整改资金，而且小区整改已经全面完成。4、《关于国有企业办市政、社区管理等职能分离移交的指导意见》国资发改革（）85号：一、总体要求。（一）工作目标。将与主业发展方向不符的国有企业管理的市政设施、职工家属区的社区管理等职能移交地方政府负责，年底前完成。5、《关于做好年中央企业职工家属区“三供一业”分离移交国有资本经营预算申报工作的通知》国资厅资本（）号：（二）申报时间和次数第一批：年5月1日至年3月31日签订协议的项目，于年4月20日前申报。第二批：年4月1日至年8月31日签订协议的项目，于年9月20日前申报。”6、重庆五中院《裁定书》第5页“年1月，四川川油物业管理有限公司重庆分公司将小区物业管理移交给宝石花物业公司管理。”7、四川油气田矿区《物业收费制度改革实施意见》（）7号二基本原则（一）目标导向“确保年底前完成矿区物业管理分离移交”。8、中国石油发布年度社会责任报告确认““三供一业”等剥离企业办社会职能改革任务全面完成，不断增强发展新动能。”以上法规及中国石油发布年度社会责任报告均证实年底已经完成移交，根本不存在什么“内部”说。（二）、“三供一业”剥离移交对企业的规定1、国办发（）45号文一总体要求（二）“国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。”2、国资厅发改革（）7号二、关于接收主体“中央企业要突出主业，不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能，不应接收与主业发展方向不符的‘三供一业’职能和服务。”（五）“不以房地产或物业管理为主业的中央企业不能承担职工家属区物业管理职能。”3、国资厅发改革（）8号六关于职工家属区物业管理职能分离移交“不以房地产或物业管理为主业的中央企业不能承担职工家属区物业管理职能。”4、国资发改革（）85号文“为贯彻落实《中共中央国务院关于深化国有企业改革的指导意见》（中发（）22号）和《国务院关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题方案的通知》精神，剥离与主业发展方向不符的国有企业办市政、社区管理等职能。”二、佳禾园小区性质1、业主《重庆市商品房买卖合同》定性为城镇居民商品房，并于江北区房管局办理了产权登记，取得了《重庆市房地产权证》。2、接房时与欣油物业签订了《石油家益佳禾园小区管理规约》（代前期物业服务合同），对物业费价格，服务内容，双方权利和责任进行了约定。3、重庆市第五中级人民法院《裁定书》的确认，第5页“本预案审理查明，…上世纪90年代出售给职工完全产权。”三、《物权法》第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这里的“处分权”包含选聘物业的权利。四、小区业主向江北区房管局投诉物业的相关内容及涉及的法规（见《投诉信》）1.8.3关于被告提供证据的质证意见原告对被告提供的证据三性不予认可，也达不到被告的证明目的。理由如下：被告证据大致三个内容：一、票据1、大部分为重庆片区维修发票，佳禾园是新建小区，有的刚过保修期，万维修费基本与佳禾园无关；2、小范围维修依据国务院《物业管理条例》第2条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”之规定，小范围“维修”“养护”费用本就应该由物业公司承担；3、落实中央“先移交，后改整”政策，整改中标企业于年11月11日进场，年5月底结束；而被告提供的票据中关于A区、D区车库漏水整修是整改工程队进行的，费用由佳禾园万整改经费支出，非企业承担的费用。4、其中有一张发票是佳禾园E2的电梯维修费，当时发生维修，应由物业公司负全责。抽水泵本定于自动档，但被人扭至手动档，造成池水倒灌进电梯井，短路三部电梯停运。物业管理人未对巡逻保安做交代，巡逻保安未发现。此费用不但应由物业公司承担，还应承担因这次事故造成电梯寿命缩短的责任。5、业主知道的有些费用未列入，如羽毛球场。本为停车平地，简单浇筑混泥土后，刷漆，放线。据说花了上百万。为什么不列出？怕是不敢示人。二、西南油气田分公司的（）11号文件，一是年底已经移交宝石花物业管理，与西南油气田分公司无关；二是西南油气田分公司再插手物业，违背国家关于“三供一业”剥离移交政策。三、四川川油物业《关于重庆石油片区职工家属区物业分离移交及相关工作情况说明》，川油物业年底已从小区退出，且是西南油气田分公司下属二级单位，此说明与本案无关联性。1.8.年8月诉住建委补充材料一、关于“强揽物业”1、法律规定：（1）、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。（2）、国务院《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。（3）、重庆市《物业管理条例》第十四条业主大会决定下列事项：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；2、应承担相应的法律责任：（1）、国务院《物业管理条例》第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（2）重庆市《物业管理条例》第一百零一条物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门予以处罚：
（一）违反本条例第十七条，未按照规定报送有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。（二）违反本条例第五十条，未按照规定办理物业承接查验备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款。（五）违反本条例第五十七条，未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下罚款。二、关于“擅自处分物业用房”1、法律规定：（1）、《物权法》第七十三条建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（2）、国务院《物业管理条例》第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。（3）重庆市《物业管理条例》第五十一条物业服务用房和物业管理设施设备用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自改变其用途，不得将其分割、转让、抵押。2、应承担相应的法律责任：(1)、国务院《物业管理条例》第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。三、关于“侵占业主公共收益”1、法律规定：（1）、《物权法》第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（2）、国务院《物业管理条例》第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（2）、重庆市《物业管理条例》第五十八条物业服务合同应当约定下列主要事项：（六）公共收益的管理、使用、分配；第六十条物业服务企业不得有下列行为：（三）擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动。第八十四条利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：
（一）可以开展经营的场地范围；
（二）电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求；
（三）不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准；
（四）物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的百分之三十；
（五）公共收益的财务管理要求；
（六）相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法；
（七）公共收益收支情况的定期公示与审计办法；
（八）对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。第八十五条公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。2、应承担相应的法律责任：（1）、国务院《物业管理条例》第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。（2）、重庆市《物业管理条例》第一百零一条物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门予以处罚：（八）违反本条例第八十四条、第八十五条，擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行广告宣传和经营等活动的，擅自设置或者允许他人设置临时摊点的，责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下罚款。四、监督主管部门：（1）、国务院《物业管理条例》第五条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（2）、重庆市《物业管理条例》第四条市、区县（自治县）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九十四条区县（自治县）住房城乡建设主管部门履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定，负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案；
（二）指导和监督街道办事处、乡（镇）人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷；
（三）负责物业服务企业和从业人员的监督管理，开展物业服务质量监督检查，建立物业管理诚信档案并接受查询；
（四）监督管理物业管理招投标活动和物业专项维修资金；
（五）查处违反第七十三条第一款第三项、第四项、第五项、第十二项规定的行为；
（六）宣传物业管理有关法律、法规和政策，定期开展物业管理业务培训；
（七）法律、法规规定的其他职责。五、区县住建委不履职应承担的责任：1、国务院《物业管理条例》第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。2、重庆市《物业管理条例》第一百零八条住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未按照规定履行监督管理职责的；
（二）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的；
（三）未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；
（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；被告接到原告《投诉信》后未遵照国务院《物业管理条例》第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。重庆市《物业管理条例》第九十四条区县（自治县）住房城乡建设主管部门履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定，负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案；
（二）指导和监督街道办事处、乡（镇）人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷；
（三）负责物业服务企业和从业人员的监督管理，开展物业服务质量监督检查，建立物业管理诚信档案并接受查询；
（四）监督管理物业管理招投标活动和物业专项维修资金；（五）查处违反第七十三条第一款第三项、第四项、第五项、第十二项规定的行为；重庆市《物业管理条例》第二条“本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。”上述法规规定对物业行为的监管部门均是“由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门予以处罚”，履行监管职责。可是被告对原告投诉的三项内容未进行认真调查核实，并依法作出严肃处理，以规范物业管理行为，建立良好和谐的社会秩序，属严重不作为，依法应承担相应责任。盼法官依法判处，严明法纪，维护法律尊严。谢谢！1.年8月18日开庭审理业主驳被告庭辩词被告庭辩词基本是老调重弹，请求法院不予采信。理由如下：一、“未对原告权利义务进行处分”，“对原告权利义务没有产生任何影响”。原告认为正是被告《行政履职告知书》以政府主管部门的行政行为确认为“内部管理”，实质上剥夺了原告“对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”（《民法典》第条），“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他关联人；业主有权依法更换”的权利；剥夺原告“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；属于业主共有”的权利（《民法典》第条）；剥夺原告“公共收益主要用于补充物业专项资金，也可以按照业主大会的决定使用”的所有权（《重庆市物业管理条例》第85条），“物业服务企业不得有下列行为：二擅自提高物业服务收费标准。三擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动”（《重庆市物业管理条例》第60条）。根据以上法规，被告这一论点与国家法规相悖。二、对《行政诉讼法》参进了被告方解释，加入限制语“具体”“特定”，随意解释法律，全国人大未授予被告解释权，任意曲解，目的在推卸被告的监管责任。三、“单方行为”一论已驳，不赘述。四、被告引用最高法法释〔〕1号第一条第（五）款“行政机关作出的不产生外部法律效力的行为”为据，要求驳回原告诉讼请求，是罔顾事实，请求法院不予采信。1、如前所述，正是被告的《行政履职告知书》这一行政行为剥夺了原告法律赋予的诸多权利，而且在被告这一行政行为的影响下，物业公司明目张胆违法，竟然将小区电梯广告位租赁合同改为物业服务合同，将电梯广告位租赁费改为物业服务费；公然将小区“全部物业管理一并委托他人（安浩物业公司）”，这难道未产生“外部法律效力”吗？2、行政机关除少数直接的执法机构外，几乎均是以文告的形式表达行政行为的，被告的《行政履职告知书》这一行为产生了如前所述的诸多侵犯原告权利的影响，而且使得物业公司越来越肆无忌惮。3、原告因为权益受到侵犯，才投诉至被告，是希望被告作为行政主管部门根据法律赋予的职责保护原告的合法权益及财产权，正符合《行政诉讼法》第十二条第（六）款“申请行政机关履行保护人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的”，被告未履职责，反而做出“内部管理”者一违反国家“三供一业”剥离移交政策的认定，正是原告申请了财产权保护，而被告拒绝履行。4、宝石花物业未经业主选聘，强行进入小区，原告投诉至被告，而被告回避原告投诉，以默认的方式承认了宝石花的入驻，这一行为排除“选聘”，即是“滥用行政权力排除或者限制竞争”。5、被告以《行政履职告知书》这一行政行为侵犯原告“其他人身权、财产权等合法权益的”中财产权。综上，被告的行政行为符合《行政诉讼法》第十二条（六）（八）（十二）之规定，正属法院利用法律调整行政机关的行政行为，使《物权法》《物业管理条例》《合同法》的法律效力得到彰显，维护法律尊严。相反，《行政诉讼法》不属人民法院受理的第十三条的四款规定与此案一点沾不上边。因此请求法院对被告请求不予采信。五、“内部管理”已驳，补充：佳禾园修建开建，年底竣工，此时已经是国有企业实行房屋改革二十年以后了，如果内部，就应该是福利分房，佳禾园是福利房吗？有《购房合同》《产权证》为证。而且现在小区内至少有10%以上是非石油系统外来购房户，如：A1——7——1，,A4——15——4，B1——15——1，E2——24——1,、24——4、24——5；…小区物业管理怎么内部？如果现在仍然是“内部”，还用移交吗？这也根本违背中央“三供一业”剥离移交精神。六、被告引重庆市国有企业职工住房管理分离移交政策解释（之三）第十三条属断章取义，罔顾前面第八条“移交工作启动后，原则上移交方不得再自行选聘或续聘物业管理公司。交接双方协商一致的，可在接收方指导下，有移交方组织房屋业主按照《重庆市物业管理条例》规定选聘或续聘物业管理公司”之规定。七、“中国石油西南油气田分公司……受托管理中国四川石油管理局有限公司内部职工宿舍管理，而非物业市场竞争选聘进行物业管理”，此论错误有三：1、“受托”，受谁之托？《战略合作协议》，诸多法规均强调“业主对建筑专有部分的处分权”，小区物业管理不能如商品一样任人打包甩卖。2、诸多证据证明已经移交，不存在内部。3、“非物业市场竞争选聘进行物业管理”，这道出了问题的实质，已移交而不进行物业市场竞争选聘，正是违背国家“三供一业”剥离移交政策，强揽物业的具体行为。面对违法行为而不履行监管职责，正是本案缘起。八、“小区内大、中修及设备更新均由企业承担”。1、被告出示证据中无佳禾园大、中修及设备更新证据。2、入驻才五六年时间，就出现大、中修，设备更新只能说明两个问题：①、开发商建筑质量不过关，验收弄虚做假；②、物业公司违规操作或管理缺陷造成设备损毁。作为主管部门的被告认为该谁承担责任？九、“物业服务价格依照《西南油气田住宅小区物业服务费市场化指导价标准》执行”，此论错误有三：1、物业服务费即物业服务活动产生的费用。对物业服务活动，国务院《物业管理条例》有明确规定，“选聘”“合同约定”是物业管理活动最本质的属性，佳禾园小区物业管理具备“选聘”“合同约定”的属性吗？何来物业服务费？2、西南油气田分公司有物业服务费的定价权吗？谁赋予的？3、插手物业管理，符合国家“三供一业”剥离移交政策吗？十、“无权干预”已驳，不赘述。1.年8月开庭审理原告证据、补充证据、证据说明1.10.1证据（分组）第一组1、《投诉信》2、《对江北区住建委回复的投诉》3、《行政复议申请》（后改《信访复查》）第一组证据证明：业主向被上诉人的投诉和认为被上诉人《回复》未履行法定职责；第二组4、《商品房购买合同》5、《房屋产权证》6、《重庆欣油物业管理有限责任公司石油家益?佳禾园小区管理规约》（前期物业服务合同）7、重庆市第五中级人民法院（）渝05民终号《民事裁定书》第二组证据证明：①佳禾园是商品房小区，②业主享有完全产权，③有《前期物业服务合同》④西南油气田分公司已经将小区物业移交给宝石花物业，川油物业已退出小区物业管理；⑤宝石花物业进入小区“应当按照《物权法》《合同法》《物业管理条例》等法律确定双方的法律关系禾具体权利义务。”而未依法确定双方法律关系；第三组一、物业用房8、A5栋4楼一层共6套房被重庆气矿退休管理中心占用。9、B3栋一楼1号房物业用房先为重庆婧然装饰工程有限公司使用。二、公共收益10、电梯广告位：①年8月至年12月31日与目标广告公司签订的佳禾园电梯广告位租赁合同；②川油物业将与目标广告公司所签佳禾园电梯广告位租赁合同转给宝石花重庆分公司的转移合同；③年目标广告公司与宝石花重庆分公司签订的佳和园《物业服务合同》（应为电梯广告位租赁合同）。11、进入佳禾园小区门禁广告位：A区3个门禁，共10个广位；B区3个门禁，共7个广告位；D区1个门禁，共4个广告位；E区1个门禁，共4个广告位。全小区共有进入小区大门8个，25个广告位。12、小区共13栋楼，楼栋进电梯走廊广告：A1共2个广告位；A2共1个广告位；A3共2个广告位；A4共1个广告位；A5共3个广告位；A6共1个广告位。B1共2个广告位；B2共3个广告位；B3共3个广告位；D1共2个广位；D2共2个广告位。E1共2个广告位；E2共2个广告位。佳禾园小区电梯入口走廊共个26广位。13、A区广场售水柜A区广场旧衣回收箱三、安浩物业公司发布信息14、重庆安浩物业管理有限公司承揽的加和园物业管理业务信息；15、重庆安浩物业公司信息16、重庆安浩物业公司招聘信息。四、17、宝石花物业的《物业服务协议》第三组证据一、证明：宝石花擅自处分物业用房经营；二、侵占小区公共收益；三、宝石花物业违背《物业管理条例》第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人规定，将佳禾园物业管理一并委托安浩物业公司管理。四、18、宝石花物业单方拟定《协议》骗不知情业主签字等肆无忌惮侵犯业主合法权益。第四组19、重庆气矿《物业管理收费制度改革工作推进方案》20、重庆片区物业管理制度改革工作领导小组办公室《石油职工家属区物业管理费代收（停发）代缴告知书》21、《关于开展物业管理回避化补贴承诺书签订工作的通知》22、告知书23、《承诺书》第四组证据证明：重庆气矿插手物业，强逼催缴违法物业费。第五组24、江北住建委《关于此次撤销对张子文等人告知书及信访回复的通知》25、江北住建委《行政履职告知书》第五组证据证明：被上诉人未履行法定职责。第六组26、金果园社区发布的《佳禾园小区业委会筹备组公示》第六组证据证明：1、佳禾园业委会筹备组成员已经过街道社区批准，并依法公示；2、参与投诉和诉讼的人员代表受佳禾园业主认可，经街道、社区批准。第七组27、江北法院案件受理通知书28、江北法院缴纳诉讼费通知书29、一中院案件管辖裁定书30、渝北法院案件受理通知书第七组证据证明：江北法院、一中院、渝北法院均一致认定“起诉符合法定受理条件，决定受理”。第八组31、宝石花发布年佳禾园物业费通知32、宝石花发布年佳禾园物业费通知33、宝石花聘请腾远律师刘传甫进入小区发律师催收通知和常见问题分析34委托智博物业管理研究院介入佳禾园物业纠纷业主抵制意见第八组证据31、32证明：宝石花违法入驻且执行违法价格；33证明宝石花请律师威胁业主缴纳违法物业费；34证明企业继续插手小区物业纠纷。第九组35、被告证据清单第九组证据证明：法庭未对被告全部证据进行质证。第十组36、驳被告《答辩状》37、驳被告庭辩词第十组证据证明：上诉人对被上诉人的《答辩词》庭辩词进行了驳斥，而一审《行政裁定书》未对控辩双方观点、证据做出是否采信的认定。说明：1～13证据已提交一审法院，于此不再提交。1.10.2诉江北区住建委证据1、佳禾园购房合同《商品房购买合同》；证明：佳禾园属于商品房住宅小区（业主享有私有房屋产权），附件5第14条载明“由开发商委托专业物业管理企业实施前期物业管理；物业服务收费标准按甲方委托的专业物业管理企业实施前期物业管理,按有关部门审核的标准执行。”2、佳禾园规约《重庆欣油物业管理有限公司石油家益?佳禾园小区管理规约》；证明：《规约》实质为前期合同；后面的物业公司进入也应予业主签订物业服务合同。3、重庆市第五中级人民法院《民事裁定书》证明：①、小区业主对房屋享有完全产权；②、年1月四川川油物业管理有限公司重庆分公司将小区物业管理移交给宝石花物业公司管理；③、四川川油物业管理有限公司重庆分公司发布的《小区物业服务价格调整公告》是其单方行为，对业主不具有法律约束力；④、四川川油物业管理有限公司重庆分公司退出小区，移交给社会其他物业公司管理后，社会其他物业管理公司（即现在的宝石花物业）与业主之间则构成平等主体的民事法律关系，应当按照《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律确定双方的法律关系和具体权利义务；⑤川油物业擅自调价不具法律约束力，宝石花物业公司就更应该根据上面第④款之规定履行。4、根据业主在“58同城招聘”网查到的信息：①、重庆安浩物业管理有限公司承揽的加和园物业管理业务信息；②、重庆安浩物业公司信息③、重庆安浩物业公司招聘信息。证明：宝石花物业公司已经将佳禾园物业管理一并转包给安浩物业公司。违背国务院《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定。5、投诉信；佳禾园业主向江北区住建委投诉了宝石花在小区的三项违法行为。6、《信访事项告知书》；证明：江北区住建委已经收到家禾园业主的《投诉信》；7、江北区住建委《关于张子文等信访事项的回复》；证明：未认真履行调查处理职责，并用加盖住建委公章的形式将物业公司的违法行为合法化。8、《行政复议申请》后改《信访复查》；证明：是江北区要求业主将《行政复议》改为《信访复查》9、对江北区住建委回复的投诉；证明：业主对江北区住建委回复向江北区监察委进行了投诉；10、江北区住建委《关于撤销张子文等人告知书及信访事项回复的通知》；证明：经过业主力争，江北区住建委做出撤销回复、重新调查处理的决定。11、江北区住建委《行政履职告知书》。证明：第二次处理违背《行政复议法》第28条第（四）款第2小点“行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为”之规定。1.10.3诉江北住建委补充证据一、物业用房1、A5栋4楼一层共6套房被重庆气矿退休管理中心占用。2、B3栋一楼1号房物业用房先为重庆婧然装饰工程有限公司使用。二、公共收益1、电梯广告位：①年8月至年12月31日与目标广告公司签订的佳禾园电梯广告位租赁合同；②川油物业将与目标广告公司所签佳禾园电梯广告位租赁合同转给宝石花重庆分公司的转移合同；③年目标广告公司与宝石花重庆分公司签订的加和园电梯广告位租赁合同。2、进入佳禾园小区门禁广告位：A区3个门禁，共10个广位；B区3个门禁，共7个广告位；D区1个门禁，共4个广告位；E区1个门禁，共4个广告位。全小区共有进入小区大门8个，25个广告位。3、小区共13栋楼，楼栋今电梯走廊广告：A1共2个广告位；A2共1个广告位；A3共2个广告位；A4共1个广告位；A5共3个广告位；A6共1个广告位。B1共2个广告位；B2共3个广告位；B3共3个广告位；D1共2个广位；D2共2个广告位。E1共2个广告位；E2共2个广告位。佳禾园小区电梯入口走廊共个26广位。4、A区广场售水柜A区广场旧衣回收箱